Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr, Rückruf am selben Werktag 0176 43943026

So läuft der Kauf einer Immobilie ab, vom Suchauftrag bis zur Schlüsselübergabe.

Stand:

Ein Immobilienkauf läuft in zehn Schritten ab, und verbindlich wird er erst mit dem Kaufvertrag beim Notar.[1] Bezahlt wird nach dem Notartermin, meist mehrere Wochen später. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, die der Notar nach Ihrer Zahlung veranlasst.[2]

Ein Haus kauft man nicht oft. Deshalb steht hier der ganze Weg, mit den Unterlagen, die Sie wirklich lesen sollten, und den Stellen im Landkreis Helmstedt, die beteiligt sind.

Suchauftrag aufgeben Lieber anrufen

Schritte 1 bis 4: Suchen, besichtigen, Unterlagen lesen

In den ersten vier Schritten finden Sie heraus, was Sie kaufen. Verbindlich ist dabei noch nichts.

1. Suchauftrag oder Anfrage zu einem Objekt

Sie sagen uns, was Sie suchen, oder Sie fragen nach einer Immobilie, die wir gerade verkaufen. Wir rufen am selben Werktag zurück, Ihr Ansprechpartner ist Paul Probodziak. Suchauftrag aufgeben

2. Exposé vorab

Das Exposé ist die Verkaufsunterlage mit Fotos, Grundriss, Angaben aus dem Energieausweis und zur Lage. Bei manchen Objekten gibt es dazu einen 3D-Rundgang, mit dem Sie sich am Bildschirm durch die Räume bewegen.

Bei manchen Objekten zahlt auch der Käufer eine Provision, also eine Vergütung an den Makler. Ob das so ist und wie hoch sie ist, steht im Exposé.

3. Besichtigung als Einzeltermin

Keine Schlange im Flur: Sie besichtigen ohne andere Interessenten. Wir sagen Ihnen, was wir über den Zustand wissen, auch das Unangenehme.

Achten Sie selbst auf Keller und Feuchtigkeit, Dach und Fenster, das Alter der Heizung, die Elektrik und die Angaben im Energieausweis. Zum zweiten Termin bringen Sie gern jemanden mit, der sich mit dem baulichen Zustand von Häusern auskennt.

4. Unterlagen lesen

Wir stellen die Unterlagen zusammen und erklären, was darin steht:

  • Grundbuchauszug: Das Grundbuch ist das amtliche Register für Grundstücke. Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II Lasten wie Wohn- oder Wegerechte, also das Recht anderer, im Haus zu wohnen oder über das Grundstück zu gehen. Abteilung III nennt Grundschulden, mit denen Banken ihre Kredite absichern. Was ein Eintrag für Sie rechtlich bedeutet, klärt der Notar.
  • Energieausweis: Er zeigt, wie viel Energie das Haus braucht, und muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.[3] Unabhängig davon können bei älteren Häusern nach dem Kauf Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 GEG) auf Sie zukommen, also Arbeiten, die das Gesetz vorschreibt. Das erklärt Ihnen ein Energieberater.
  • Baulastenverzeichnis: Eine Baulast ist eine Pflicht, die ein Eigentümer gegenüber dem Bauamt übernommen hat, oft zugunsten eines Nachbarn, etwa eine Abstandsfläche oder ein Wegerecht. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht.
  • Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen: Sie legt fest, was Ihnen allein gehört und was allen Eigentümern im Haus gemeinsam. Dazu kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan, also die Jahresplanung der Einnahmen und Ausgaben, und die Höhe der Rücklage, des gemeinsamen Geldes für spätere Reparaturen.
  • Flurkarte und Wohnflächenberechnung, weil Ihre Bank beides braucht. Die Flurkarte ist die amtliche Karte mit den Grenzen des Grundstücks.

Schritte 5 bis 7: Finanzierung, Angebot und Reservierung

Zwischen Besichtigung und Notartermin klären Sie das Geld und einigen sich mit dem Eigentümer.

5. Finanzierung klären

Sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater, am besten vor der ersten Besichtigung. Wir vermitteln keine Finanzierung, liefern aber alles, was die Bank zur Immobilie braucht.

Vor dem Notartermin brauchen wir zwei Dinge von Ihnen. Erstens eine schriftliche Finanzierungsbestätigung, also die Zusage Ihrer Bank, oder einen Eigenkapitalnachweis, der Ihr eigenes Geld belegt. Zweitens Ihren Ausweis, denn das Geldwäschegesetz verpflichtet uns als Makler, Käufer und Verkäufer zu identifizieren.[4]

6. Angebot und Einigung

Sie geben ein Angebot ab, gern mit Begründung, und der Eigentümer entscheidet. Wir verhandeln in seinem Auftrag, sagen Ihnen aber offen, wie Ihr Angebot aufgenommen wurde.

Bei mehreren Angeboten zählt nicht automatisch das höchste. Eine geklärte Finanzierung wiegt oft schwerer als ein paar tausend Euro mehr auf dem Papier.

7. Reservierung, schriftlich und ohne Gebühr

Sind Sie und der Eigentümer sich einig, halten wir schriftlich fest, welches Objekt, welcher Preis und bis wann der Notartermin stehen soll. In dieser Zeit führen wir keine weiteren Besichtigungen durch. Eine Reservierungsgebühr verlangen wir nicht.

Eine Reservierung ist aber kein Kaufvertrag. Bindend wird der Kauf erst beim Notar.

Schritte 8 bis 10: Notar, Zahlung und Übergabe

Verbindlich ist nur, was in der Notarurkunde steht. Alles davor ist Vorabinformation, auch das Exposé und das Gespräch im Garten. Wer das weiß, liest den Vertragsentwurf genauer.

8. Vertragsentwurf vorab

Der Notar schreibt einen Entwurf des Kaufvertrags und gibt ihn Ihnen vor dem Termin. Lesen Sie ihn in Ruhe und schreiben Sie jede Frage auf, auch die, die Ihnen peinlich vorkommt. Der Notar beantwortet sie, denn er ist beiden Seiten gegenüber neutral.

Wir zeigen Ihnen, wo im Entwurf Übergabe, Fälligkeit und Inventar stehen. Fälligkeit ist der Zeitpunkt, ab dem Sie den Kaufpreis zahlen müssen, Inventar sind Dinge wie Küche oder Möbel, die mitverkauft werden. Rechtsrat geben wir nicht.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden.[1] Beurkunden heißt: Der Notar liest den Vertrag vor, und beide Seiten unterschreiben bei ihm.

9. Notartermin und Kaufpreisfälligkeit

Nach der Unterschrift veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, einen Eintrag, der Sie sichert, bis das Haus auf Ihren Namen umgeschrieben ist.[5] Außerdem holt er die Unterlagen ein, mit denen alte Grundschulden gelöscht werden.

Bei der Gemeinde wird das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht beantragt.[6] Ein Vorkaufsrecht erlaubt der Gemeinde, in bestimmten Fällen anstelle des Käufers zu kaufen. Mit dem Negativzeugnis bestätigt sie, dass sie kein solches Recht hat oder es nicht nutzt.

Liegen Vormerkung, Löschungsunterlagen und Negativzeugnis vor, teilt der Notar Ihnen die Fälligkeit mit, und erst dann zahlen Sie. Bis dahin vergehen meist mehrere Wochen, eine feste Dauer sagen wir dafür nicht zu. Welche Bedingungen genau gelten, steht im Kaufvertrag.

Nach dem Notartermin bekommen Sie vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer, die Steuer auf den Kauf einer Immobilie. Das Grundbuchamt darf Sie in der Regel erst als Eigentümer eintragen, wenn sie bezahlt ist.[7]

10. Übergabe mit Protokoll

Wann der Verkäufer Schlüssel und Haus übergibt, steht im Kaufvertrag, oft nach Eingang Ihrer Zahlung. Wir sind dabei und halten fest: Zählerstände, alle Schlüssel, Zustand der Räume, übernommenes Inventar und offene Punkte.

Mit der Übergabe gehen Nutzen und Lasten auf Sie über.[8] Das heißt: Sie dürfen einziehen und tragen im Verhältnis zum Verkäufer ab jetzt die laufenden Kosten, etwa die Grundsteuer. Den Bescheid für das laufende Jahr bekommt noch der Verkäufer.[9]

Eigentümer werden Sie aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.[2] Bis dahin sichert Sie die Vormerkung.

Die Gebäudeversicherung des Verkäufers geht mit dem Eigentum auf Sie über.[10] Sie können sie behalten oder innerhalb eines Monats kündigen.[11] Was alles kostet: Kaufnebenkosten

Sie müssen vorher selbst verkaufen? Was ist Ihre Immobilie heute wert? Die Werteinschätzung ist kostenlos und schriftlich begründet. Sie behalten sie, auch wenn Sie uns nie beauftragen. → Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.

Wer im Landkreis Helmstedt beteiligt ist und warum die Besichtigung hier besonders zählt

Vier Stellen führen die Unterlagen und Daten, die Sie beim Hauskauf im Landkreis Helmstedt brauchen.

WasWer im Landkreis Helmstedt
GrundbuchGrundbuchamt beim Amtsgericht Helmstedt
BaulastenverzeichnisBauaufsicht des Landkreises Helmstedt, für das Stadtgebiet Helmstedt die Stadt
Negativzeugnis zum Vorkaufsrechtdie Gemeinde, in der das Grundstück liegt
BodenrichtwerteGutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig

Grundbücher führen die Amtsgerichte.[12] Für die Grundstücke im Landkreis Helmstedt ist das Amtsgericht Helmstedt zuständig.[13] Mit den Bodenrichtwerten, amtlichen Durchschnittswerten für den Boden je Quadratmeter, ordnen wir Kaufpreise ein. Für Nachbarorte in Sachsen-Anhalt wie Hötensleben sind andere Stellen zuständig, und es gilt ein anderes Landesrecht.

Warum die Besichtigung hier so viel Gewicht hat: Von den 30.656 Gebäuden mit Wohnraum im Landkreis Helmstedt wurden 68,1 Prozent bis 1979 gebaut, laut Zensus 2022 zum Stichtag 15. Mai 2022.[14] Der Zensus ist die amtliche Volks- und Gebäudezählung. Gut zwei von drei Gebäuden mit Wohnraum im Landkreis sind damit heute älter als 45 Jahre. Bei der Besichtigung zählt deshalb, wann Heizung, Dach, Fenster und Elektrik zuletzt erneuert wurden.

Ein Baujahr bis 1979 ist kein Grund gegen den Kauf. Gerade deshalb nennen wir ein Haus „modernisierungsbedürftig“, wenn es das ist, und reden es nicht schön.

Inhaltlich verantwortlich: Paul Probodziak und Niklas Schwerin, Okerland Immobilien.

Der nächste Schritt

Sie interessieren sich für ein Objekt? Nennen Sie uns das Objekt und wann Sie erreichbar sind, wir melden uns am selben Werktag. Rufen Sie uns an unter 0176 43943026 (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr) oder schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de. Nichts Passendes dabei? Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil: Suchauftrag aufgeben

Und wenn am Anfang Ihres Kaufs ein Verkauf steht? Der erste Schritt kostet nichts: eine schriftliche Werteinschätzung mit Begründung oder ein Erstgespräch, in dem wir zuerst fragen, was Ihnen wichtig ist. Bis Sie sich entscheiden, ist nichts unterschrieben. Die Provision nennen wir im Gespräch und begründen sie schriftlich. Werteinschätzung anfordern, rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir rufen am selben Werktag zurück. Okerland Immobilien, Schöninger Stieg 27, 38381 Jerxheim.

Quellen (14)

  1. Bundesministerium der Justiz: § 311b BGB – Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass, abgerufen am 09.10.2026.
  2. Bundesministerium der Justiz: § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung, abgerufen am 09.10.2026.
  3. Bundesministerium der Justiz: § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Abs. 4), abgerufen am 09.10.2026.
  4. Bundesministerium der Justiz: § 11 Geldwäschegesetz – Identifizierung (Abs. 2: Immobilienmakler), abgerufen am 09.10.2026.
  5. Bundesministerium der Justiz: § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung, abgerufen am 09.10.2026.
  6. Bundesministerium der Justiz: § 28 BauGB – Verfahren und Entschädigung, abgerufen am 09.10.2026.
  7. Bundesministerium der Justiz: § 22 Grunderwerbsteuergesetz – Unbedenklichkeitsbescheinigung, abgerufen am 09.10.2026.
  8. Bundesministerium der Justiz: § 446 BGB – Gefahr- und Lastenübergang, abgerufen am 09.10.2026.
  9. Bundesministerium der Justiz: § 9 Grundsteuergesetz – Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer, Entstehung der Steuer, abgerufen am 09.10.2026.
  10. Bundesministerium der Justiz: § 95 Versicherungsvertragsgesetz – Veräußerung der versicherten Sache, abgerufen am 09.10.2026.
  11. Bundesministerium der Justiz: § 96 Versicherungsvertragsgesetz – Kündigung nach Veräußerung, abgerufen am 09.10.2026.
  12. Bundesministerium der Justiz: § 1 Grundbuchordnung (Abs. 1: Grundbuchämter bei den Amtsgerichten), abgerufen am 09.10.2026.
  13. Land Niedersachsen (NI-VORIS): Niedersächsisches Justizgesetz (NJG), Anlage 1 – Die Bezirke der Amtsgerichte, Nr. 32 Amtsgericht Helmstedt, Fassung ab 1. November 2021, abgerufen am 09.10.2026.
  14. Landesamt für Statistik Niedersachsen: Zensus 2022, Regionaltabelle „Gebäude und Wohnungen“ (Baujahr der Gebäude mit Wohnraum), Stand 15.05.2022, abgerufen am 07.10.2026.