Question 1

Wie läuft der Verkauf ab, und wie lange dauert er?

Accepted Answer

In dreizehn Schritten, und vom Erstgespräch bis zur Übergabe vergehen als Erfahrungswert vier bis neun Monate. Am Anfang stehen Erstgespräch, Zielvereinbarung und Werteinschätzung. Zur Zielvereinbarung: Nach dem Erstgespräch schreiben wir auf, was Ihnen beim Verkauf wichtig ist, und Sie bekommen es schriftlich. Bis dahin zahlen Sie nichts und unterschreiben nichts. Erst im vierten Schritt entscheiden Sie, ob Sie uns beauftragen. Eine feste Dauer sagen wir nicht zu, weil Lage, Zustand, Preis und Nachfrage sie bestimmen. Allein zwischen der Einigung mit dem Käufer und dem Notartermin liegen meist vier bis acht Wochen. Alle Schritte mit Zeitangaben stehen auf Ablauf.

Question 2

Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein, und wie erfahre ich, wie es läuft?

Accepted Answer

Nein, wir führen alle Besichtigungen, auf Wunsch ohne Sie, und berichten Ihnen, ohne dass Sie nachfragen müssen. Es sind Einzeltermine, und es kommen nur Interessenten, deren Anfrage wir vorher geprüft haben. Wohnen Sie noch im Haus, stimmen wir jeden Termin mit Ihnen ab. Nach jeder Besichtigung bekommen Sie spätestens am nächsten Werktag eine Rückmeldung. Berichte bekommen Sie, so oft Sie möchten: mit der Zahl der Anfragen und Besichtigungen, dem, was Interessenten gesagt haben, und dem nächsten Schritt. Wir melden uns auch, wenn nichts passiert ist. Denn auch „diese Woche keine Anfrage“ ist eine Nachricht. Mehr dazu auf Berichte.

Question 3

Was passiert beim Notartermin, und wann gehört das Haus dem Käufer?

Accepted Answer

Beim Notartermin wird der Verkauf verbindlich, Eigentümer wird der Käufer aber erst nach der Zahlung mit der Eintragung im Grundbuch, dem amtlichen Verzeichnis der Eigentümer. Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor und erklärt ihn, dann unterschreiben beide Seiten. Danach lässt er eine Auflassungsvormerkung eintragen: einen Eintrag im Grundbuch, der dem Käufer das Haus sichert, bis er Eigentümer ist. Schlüssel, Besitz, Nutzen und Lasten (etwa Mieteinnahmen und Grundsteuer) gehen erst über, wenn das Geld bei Ihnen eingegangen ist. Wir gehen den Vertragsentwurf vorher mit Ihnen durch und begleiten Sie zum Termin. Wie es danach weitergeht: Nach dem Notar.

Question 4

Was kostet mich der Verkauf, und wie hoch ist Ihre Provision?

Accepted Answer

Bis zu Ihrer Entscheidung zahlen Sie nichts. Unsere Arbeit bezahlen Sie nur über die Provision, und die nur, wenn der Kaufvertrag beim Notar zustande kommt. Die Höhe nennen wir im Erstgespräch und begründen sie schriftlich, bevor Sie etwas unterschreiben. Kosten für amtliche Unterlagen und einen fehlenden Energieausweis geben wir ohne Aufschlag weiter. Bei laufendem Kredit können Kosten für die vorzeitige Ablösung und die Löschung der Grundschuld (der Sicherheit der Bank) anfallen, manchmal auch Steuer auf den Gewinn. Das klären Sie mit Bank und Steuerberater. Bei Einfamilienhaus und Wohnung zahlt ein privater Käufer nie mehr Provision als Sie. Mehr: Provision.

Question 5

Wie lange läuft der Maklervertrag, und was gilt, wenn er ohne Verkauf endet?

Accepted Answer

Sechs Monate, dann endet der Alleinauftrag von selbst, ohne dass Sie kündigen müssen. Alleinauftrag heißt: In dieser Zeit beauftragen Sie keinen zweiten Makler, selbst verkaufen dürfen Sie weiterhin. Weiter geht es nur, wenn Sie es ausdrücklich wollen. Den Vertrag bekommen Sie vorab zum Lesen, unterschrieben wird nicht im Gesprächstermin. Endet der Auftrag ohne Verkauf, zahlen Sie keine Provision und keine Aufwandspauschale. Was wir gekauft haben, etwa den Energieausweis, bekommen Sie zum Einkaufspreis. Verkaufen Sie innerhalb von zwölf Monaten an jemanden, den wir Ihnen benannt oder zur Besichtigung gebracht haben, wird die Provision fällig. Die Namensliste sehen Sie jederzeit. Mehr: Provision.

Question 6

Was kostet eine Bewertung, und wie schnell bekomme ich sie?

Accepted Answer

Nichts, auch wenn Sie uns nie beauftragen, und die schriftliche Werteinschätzung kommt binnen zwei Werktagen. Online beantworten Sie unter „Was ist meine Immobilie wert?“ sechs kurze Fragen. Die Werteinschätzung nennt eine Preisspanne mit Begründung, Quellen und Stichtag. Die Preisspanne zeigt, in welchem Bereich der Preis Ihrer Immobilie voraussichtlich liegt. Ein Stichtag zeigt, für welches Datum die Zahlen gelten. Sehen wir uns die Immobilie vor Ort an, dauert die schriftliche Werteinschätzung etwa eine Woche. Dann fließt ein, was kein Formular erfasst, etwa ein nasser Keller oder eine neue Heizung. Zur Werteinschätzung geht es hier: Werteinschätzung.

Question 7

Was ist der Unterschied zwischen Ihrer Werteinschätzung und einem Gutachten?

Accepted Answer

Unsere Werteinschätzung sagt, zu welchem Preis sich Ihre Immobilie realistisch verkaufen lässt, ein Gutachten weist den Wert förmlich nach. Die Werteinschätzung ist eine schriftlich begründete Preisspanne für den Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger. Man braucht es etwa, wenn das Finanzamt bei der Erbschaftsteuer einen niedrigeren Wert anerkennen soll, oder bei Streit vor Gericht. Auch in manchen Betreuungsverfahren wird eines verlangt, wenn ein Gericht über den Verkauf für einen betreuten Menschen entscheidet. Was ein Gutachten kostet, nennt Ihnen der Sachverständige vorab. Wenn Sie eines brauchen, sagen wir Ihnen das und nennen den Weg dorthin.

Question 8

Was ist ein Bodenrichtwert, und ist das der Preis für mein Haus?

Accepted Answer

Nein, der Bodenrichtwert gilt nur für den Boden, ohne Gebäude. Er ist ein amtlicher Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Gutachterausschuss, ein amtliches Gremium von Sachverständigen, ermittelt ihn aus gezahlten Kaufpreisen, in Niedersachsen jährlich zum 1. Januar. Er gilt nicht für eine ganze Gemeinde, sondern für eine Zone mit ähnlicher Lage. In einem Ort kann es mehrere Zonen mit verschiedenen Werten geben. Der Wert des Hauses selbst kommt hinzu, und der hängt vor allem von Baujahr und Zustand ab. Ihre Zone nennen wir Ihnen kostenlos am Telefon. Die Spannen der Bodenrichtwerte aller 23 Gemeinden im Landkreis stehen auf Immobilienpreise.

Question 9

Warum nennen Portale für meinen Ort so verschiedene Preise?

Accepted Answer

Weil Immobilienportale (Internetseiten mit Immobilienanzeigen) meist Angebotspreise aus Inseraten auswerten. Das sind Wünsche von Verkäufern und keine gezahlten Preise. In Dörfern gibt es außerdem wenige Fälle, und ein einziges Haus verschiebt den Durchschnitt. Mittelwerte werden über ganz unterschiedliche Lagen gebildet. Manche Zahlen sind veraltet, stehen aber unter einer aktuellen Jahreszahl. Und die Abgrenzung wechselt, mal gilt der Ortsteil, mal die Postleitzahl. Unterschiede von mehr als fünfzig Prozent für denselben Ort sind deshalb keine Seltenheit. Ausführlich: Warum Portale verschiedene Preise nennen.

Question 10

Kann ich den Wert erfahren oder mit Ihnen sprechen, ohne verkaufen zu wollen?

Accepted Answer

Ja, ausdrücklich: Werteinschätzung und Erstgespräch sind kostenlos und verpflichten zu nichts. In der Online-Bewertung gibt es die Antwort „Gar nicht, ich möchte nur den Wert wissen“. Wer sie wählt, bekommt dieselbe Werteinschätzung. Typische Anlässe sind ein Erbfall oder eine Trennung. Oder die Zinsbindung Ihres Kredits endet (der Zeitraum mit festem Zins), und Sie brauchen eine neue Finanzierung. Nach der Werteinschätzung schreiben wir Ihnen genau einmal und bieten ein Gespräch an. Sonst hören Sie nichts von uns, außer Sie melden sich. Und zeigt sich im Gespräch, dass ein Verkauf für Sie gerade nicht der richtige Schritt ist, sagen wir Ihnen das.

Question 11

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Accepted Answer

Vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und Nachweise über Modernisierungen, und zusammensuchen müssen Sie davon nichts selbst. Der Grundbuchauszug zeigt, wem das Grundstück gehört, die Flurkarte zeigt die Grenzen. Wichtig ist auch die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Sie zeigt Pflichten, die auf dem Grundstück liegen, etwa ein Wegerecht für den Nachbarn. Bei Eigentumswohnungen kommen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu, bei vermieteten Objekten Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung, im Erbfall der Nachweis, wer geerbt hat. Wir prüfen, was da ist, und besorgen den Rest mit Ihrer Vollmacht. Sie tragen nur die amtlichen Gebühren und, falls er fehlt, die Kosten des Energieausweises.

Question 12

Brauche ich einen Energieausweis, und welchen?

Accepted Answer

Ja, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis vorlegen, der zeigt, wie viel Energie das Haus braucht. So verlangt es das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Der Verbrauchsausweis beruht auf dem Verbrauch der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis wird aus Wänden, Dach, Fenstern und Heizung berechnet. Er ist Pflicht bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, außer das Haus erfüllte schon beim Bau die Wärmeschutzverordnung von 1977, eine frühere Dämmvorschrift, oder wurde später entsprechend nachgerüstet. Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Fehlt er, lassen wir ihn ohne Aufschlag erstellen.

Question 13

Welche Stellen im Landkreis Helmstedt sind für Grundbuch, Nachlass und Betreuung zuständig?

Accepted Answer

Grundbuchamt für den Landkreis Helmstedt ist das Amtsgericht Helmstedt, Stobenstraße 5, 38350 Helmstedt. Es ist auch Nachlassgericht, wenn der Verstorbene zuletzt im Landkreis gewohnt hat. Lebt die betreute Person im Landkreis, ist es in der Regel auch Betreuungsgericht. Baugenehmigungen erteilt die Bauaufsicht des Landkreises Helmstedt, Johannesstraße 6–7, 38350 Helmstedt, in der Stadt Helmstedt die Stadt selbst. Bebauungspläne, die festlegen, was gebaut werden darf, liegen bei Ihrer Gemeinde. Für die Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt Braunschweig-Helmstedt zuständig, Altewiekring 20, 38102 Braunschweig. Die Bodenrichtwerte kommen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig, Wilhelmstraße 3, 38100 Braunschweig. Die meisten Unterlagen dort besorgen wir mit Ihrer Vollmacht.

Question 14

Ich habe ein Haus geerbt. Was mache ich zuerst?

Accepted Answer

Zuerst das Haus sichern, dann den Erbnachweis klären, und erst danach mit einer Werteinschätzung entscheiden, ob Sie behalten oder verkaufen. Sichern heißt: Schlüssel an sich nehmen, im Winter die Heizung auf Frostschutz lassen und der Gebäudeversicherung melden, dass das Haus leer steht. Um im Grundbuch eingetragen zu werden, brauchen Erben in der Regel einen Erbschein, den Nachweis des Nachlassgerichts, oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, dem Beleg, dass das Gericht es eröffnet hat. Wer die Eintragung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt dafür keine Grundbuchgebühr. Steuerfragen gehören zum Steuerberater, alles rund um die Immobilie übernehmen wir. Mehr dazu: Geerbtes Haus verkaufen

Question 15

Wir sind mehrere Erben und uns nicht einig. Was jetzt?

Accepted Answer

Oft löst ein neutraler, begründeter Wert den Knoten, denn verkaufen können Miterben das Haus nur gemeinsam. Jeder Miterbe kann zwar verlangen, dass das Erbe aufgeteilt wird. Die Teilungsversteigerung, bei der ein Miterbe das Haus vom Amtsgericht versteigern lässt, ist aber eher Druckmittel als Lösung. Sie dauert lange und kostet Geld. Steht der Wert fest, geht es nur noch darum, ob einer die anderen auszahlt oder alle gemeinsam verkaufen. Wir sprechen mit allen Miterben, auch an verschiedenen Orten, und berichten allen gleichzeitig. Ihren Einzelfall beurteilt ein Fachanwalt für Erbrecht. Mehr dazu: Verkauf in der Erbengemeinschaft

Question 16

Wir trennen uns. Was passiert mit unserem Haus?

Accepted Answer

Es gibt drei Wege: Einer übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus, beide verkaufen gemeinsam, oder beide behalten es vorerst, etwa bis die Kinder größer sind. Gehört das Haus beiden, müssen beide dem Verkauf zustimmen. Der Kredit läuft weiter, und beide haften der Bank, bis sie etwas anderes vereinbart hat. Grundlage für alles ist ein neutraler Wert, für die Auszahlung genauso wie für den Zugewinnausgleich. Dabei wird nach dem Ende einer Ehe ausgeglichen, was jeder während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat. Wir arbeiten für Sie beide, jeder bekommt jede Nachricht gleichzeitig. Ihren Einzelfall beurteilt ein Fachanwalt für Familienrecht.

Question 17

Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen, ohne dass der Mieter ausziehen muss?

Accepted Answer

Ja, denn es gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Infrage kommen Kapitalanleger, die mit der Miete rechnen, und Selbstnutzer. Die müssten dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, weil sie selbst einziehen wollen. Welche Gruppe den besseren Preis zahlt, rechnen wir durch. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses zur Eigentumswohnung umgewandelt, kann der Mieter beim ersten Verkauf danach ein Vorkaufsrecht haben. Er darf dann zu denselben Bedingungen kaufen wie Ihr Käufer. Oft ist der Verkauf an den Mieter der einfachste Weg. Ihren Einzelfall beurteilt ein Fachanwalt für Mietrecht.

Question 18

Ich betreue meine Mutter oder habe eine Vorsorgevollmacht. Darf ich ihr Haus verkaufen?

Accepted Answer

Das hängt von Ihrer Vertretung ab: Ein gerichtlich bestellter Betreuer braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts, eine Vorsorgevollmacht für Grundstücksgeschäfte nicht. Die Vollmacht muss in der Regel notariell beurkundet oder beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt sie anerkennt. Beurkundet heißt, der Notar setzt sie auf. Beglaubigt heißt, er bestätigt nur die Unterschrift. Beim Betreuer wägt das Gericht ab, ob der Verkauf im Interesse der Betreuten liegt; dazu gehört auch, ob der Preis zum Wert passt. Planen Sie dafür Zeit ein. Der Notar gestaltet den Kaufvertrag so, dass er erst mit der Genehmigung wirksam wird. Unsere schriftliche Werteinschätzung erleichtert dem Gericht die Prüfung. Mehr dazu: Verkauf mit Betreuung oder Vollmacht

Question 19

An meinem Haus ist seit Jahrzehnten nichts gemacht worden. Kann ich es so verkaufen?

Accepted Answer

Ja, und Sie müssen vorher nicht sanieren. Laut Zensus 2022 stammen im Landkreis Helmstedt 68,1 Prozent der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit bis 1979, Stichtag 15. Mai 2022. Ein Haus aus dieser Zeit ist hier also der Normalfall. Manche Käufer suchen gezielt so ein Haus, weil es weniger kostet und sie es selbst umbauen wollen. Eine Sanierung kurz vor dem Verkauf rechnet sich selten. Sinnvoll sind Entrümpeln und kleine Reparaturen, mehr nicht. Bekannte Mängel wie Feuchtigkeit im Keller müssen Sie offenlegen. Sonst haften Sie trotz Gewährleistungsausschluss, der Klausel, die Ihre Haftung für Mängel ausschließt. Wir beschreiben den Zustand offen.

Question 20

Ich wohne weit weg. Kann ich das Haus aus der Ferne verkaufen?

Accepted Answer

Ja, Sie müssen nur zum Notartermin kommen, und selbst das lässt sich über eine Vollmacht oder einen Notar in Ihrer Nähe lösen. Im Landkreis Helmstedt ist das häufig: Wer hier erbt, wohnt oft längst woanders. Ein leeres Haus, das man nur alle paar Wochen sieht, macht unruhig: Läuft die Heizung noch, quillt der Briefkasten über? Erstgespräch und Zielvereinbarung führen wir am Telefon oder per Video. Vor Ort sehen wir uns Ihre Immobilie an und schicken Ihnen Fotos und Bericht. Wir besorgen die Unterlagen mit Ihrer Vollmacht, vereinbaren Termine mit Handwerkern, Energieberater und Räumungsfirma und übernehmen alle Besichtigungen und die Übergabe.

Question 21

Kann ich über Okerland eine Immobilie kaufen oder mieten?

Accepted Answer

Kaufen ja, mieten nein. Wir beraten Sie zu den Immobilien, die wir anbieten, zeigen sie Ihnen in einem Einzeltermin und begleiten Sie bis zum Notartermin. Ist nichts Passendes dabei, nehmen wir Ihr Suchprofil auf. Darin steht, was Sie suchen. Dann melden wir uns, wenn etwas passt, oft bevor es öffentlich inseriert wird. Mietwohnungen vermitteln wir nicht, weil wir uns auf den Verkauf konzentrieren. Alles für Käufer steht auf Kaufen.

Question 22

Welche Nebenkosten kommen beim Kauf auf mich zu?

Accepted Answer

Seit 2014 beträgt die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch, und für die gilt ein gesetzlicher Gebührentarif nach dem Geschäftswert, beim Kauf in der Regel dem Kaufpreis, bei jedem Notar gleich. Eine Prozentzahl nennen wir dafür nicht, sie läge je nach Finanzierung zu hoch oder zu niedrig. Bieten wir ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung im Auftrag des Verkäufers an, zahlen Sie als privater Käufer nie mehr Maklerprovision als er. Ob und wie viel, steht im Exposé, der Verkaufsunterlage. Viele Banken erwarten die Nebenkosten aus eigenem Geld. Mehr dazu auf Kaufnebenkosten.

Question 23

Was muss ich als Käufer nachweisen, bevor es zum Notar geht?

Accepted Answer

Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank oder einen Eigenkapitalnachweis. Mit der Finanzierungsbestätigung erklärt die Bank, dass sie den Kauf finanziert. Der Eigenkapitalnachweis zeigt, dass Sie genug eigenes Geld haben. Das schützt beide Seiten davor, dass sich alle einig sind und die Finanzierung kurz vor dem Termin platzt. Nach dem Geldwäschegesetz müssen wir außerdem Ihre Identität feststellen. Dafür brauchen wir Personalausweis oder Reisepass.

Question 24

Wer ist Okerland Immobilien, und warum heißen Sie so?

Accepted Answer

Ein Maklerbüro in Jerxheim am Heeseberg, Schöninger Stieg 27, benannt nach der Oker, dem Fluss des Braunschweiger Landes. Wir arbeiten im gesamten Landkreis Helmstedt, im Umland bis Braunschweig, Wolfenbüttel und Wolfsburg und in den Nachbarorten in Sachsen-Anhalt. Ihre Ansprechpartner sind Paul Probodziak und Niklas Schwerin. Paul führt das Erstgespräch und verantwortet Vermarktung, Käufersuche und Besichtigungen. Niklas begründet die Werteinschätzungen und betreut Marktdaten und Berichte. Im Team arbeitet eine ausgebildete Immobilienkauffrau mit Erfahrung in der Wohnungswirtschaft. Mehr über uns: Über uns.

Question 25

Was machen Sie nicht?

Accepted Answer

Vermietung, Hausverwaltung, Gewerbeimmobilien, Neubauvertrieb für Bauträger, Gutachten für Gericht oder Finanzamt, Finanzierungsberatung sowie Rechts- und Steuerberatung im Einzelfall. Neubauvertrieb für Bauträger heißt: Wir verkaufen keine neu gebauten Häuser oder Wohnungen im Auftrag von Baufirmen. Die allgemeine Rechtslage erklären wir gern, etwa zum Erbe oder zur vermieteten Wohnung. Ihren Einzelfall beurteilen Notare, Rechtsanwälte und Steuerberater. Mit ihnen arbeiten wir zusammen. Wir sagen das lieber gleich, als später etwas nur halb zu machen. Die Liste mit Begründung steht auf Was wir nicht machen.

Was Eigentümer zwischen Elm und Oker uns fragen, und was wir antworten

Verkauf und Ablauf