Wenn niemand im Ort davon erfahren soll, verkaufen wir still

Stille Vermarktung für Eigentümer in Helmstedt, Schöningen, Königslutter am Elm, Velpke, Grasleben, Jerxheim und den Dörfern dazwischen.

Still verkaufen heißt bei uns: kein Schild, keine öffentliche Anzeige, und passende Käufer sprechen wir einzeln an. Das schützt die Zeit, in der noch nichts entschieden ist. Es kann Sie aber Geld kosten, weil weniger Käufer davon erfahren. Beides sagen wir Ihnen vorher.

In einem Dorf ist ein Hausverkauf ein Thema. Unser Büro steht in Jerxheim: 1.082 Einwohner zum Stichtag 15. Mai 2022 (Landesamt für Statistik Niedersachsen, Zensus 2022, die amtliche Volkszählung). Wer am Mittwoch besichtigt, wird am Donnerstag im Laden erkannt.

Die Werteinschätzung ist kostenlos und schriftlich begründet. Sie gehört Ihnen, auch wenn Sie uns nie beauftragen. Für den ersten Schritt muss niemand zu Ihnen kommen: Online sind es sechs Fragen, die schriftliche Preisspanne kommt binnen zwei Werktagen. Das Erstgespräch geht auch am Telefon, per Video oder bei uns in Jerxheim. Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.

Wann Diskretion wirklich zählt

Erben, die sich noch nicht einig sind, wollen nicht, dass im Ort geredet wird. Wir sprechen mit allen Miterben, auch wenn sie an verschiedenen Orten wohnen, und berichten allen gleichzeitig. Bei einer Trennung soll die Nachbarschaft nicht aus einem Besichtigungstermin erfahren, was zu Hause ansteht. Dann arbeiten wir neutral für beide und berichten beiden gleichzeitig. Und wer als Betreuer für einen Menschen handelt, den im Ort viele kennen, nimmt auf zwei Seiten Rücksicht. Ein Betreuer ist eine Person, die das Gericht bestellt hat, um für einen anderen Menschen zu handeln. Mehr dazu: Verkauf in der Erbengemeinschaft und Verkauf mit Betreuung oder Vollmacht

Beim Betreuer kommt der Zeitplan dazu. Verkauft er ein Grundstück, braucht er für den Kaufvertrag und für die Übertragung die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nummer 5 und Nummer 1 BGB). Das Betreuungsgericht ist für den Landkreis Helmstedt das Amtsgericht Helmstedt, Stobenstraße 5. Diese Zeit planen wir von Anfang an ein. Unsere schriftliche Begründung des Werts erleichtert dem Gericht die Prüfung.

Die Zielvereinbarung hält fest, wer wann etwas erfährt

Im Erstgespräch fragen wir, ob Mieter oder Nachbarn etwas erfahren sollen, bevor etwas entschieden ist. Daraus wird die Zielvereinbarung: Nach dem Erstgespräch schreiben wir auf, was Ihnen beim Verkauf wichtig ist, und Sie bekommen es schriftlich. Erstgespräch, Zielvereinbarung und Besichtigungen führt Paul Probodziak. Vor der ersten Besichtigung steht darin:

• In welcher Reihenfolge wer erfährt, mit Datum oder Ereignis
• Ob und wann der Mieter informiert wird und wie Termine mit ihm laufen
• Ob wir schweigen oder an Sie verweisen, wenn ein Nachbar direkt fragt
• An wen nicht verkauft werden soll
• Dass kein Schild ans Grundstück kommt und keine Anzeige auf unserer Website steht
• Wie lange die stille Stufe läuft, also die Zeit ohne öffentliche Anzeige; danach entscheiden Sie neu

Wie lange die stille Stufe läuft, hängt davon ab, wie viele Suchprofile passen, also die bei uns hinterlegten Wünsche von Kaufinteressenten. Es zählen auch die Nachfrage im Ort und Termine, die drängen. Je weniger Suchprofile passen, desto kürzer sollte sie sein.

Warum ein Makler von hier nicht das Leck ist

Der Einwand: Wer von hier kommt, kennt die Leute, die nichts wissen sollen.

Fragt uns jemand beim Bäcker in Velpke, ob bei Ihnen etwas ansteht, ist schon ein „dazu können wir nichts sagen“ eine Auskunft. Wie wir auf solche Fragen antworten, legen wir deshalb vorher mit Ihnen in der Zielvereinbarung fest.

Das Exposé, also die Verkaufsunterlage mit Fotos, Grundriss und Beschreibung, geben wir erst heraus, wenn wir eine Anfrage geprüft haben. Vorher bekommt niemand Adresse oder Unterlagen. Eine Drohne für Luftbilder lässt sich über einer Dorfstraße nicht unauffällig fliegen. Deshalb entscheiden Sie, ob eine fliegt.

Und das Grundbuch, das amtliche Register, in dem steht, wem ein Grundstück gehört? „Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt“ (§ 12 Absatz 1 GBO). Daraus folgt: Ein Nachbar kann nicht aus bloßer Neugier im Grundbuch nachsehen, ob sich bei Ihnen etwas tut.

Manches sickert schon vorher durch, etwa über die Cousine, die jemanden kennt. Was Sie besser lassen:

• Keine eigene Kleinanzeige vorab, auch nicht ohne Adresse. Ein Foto der Küche erkennt jeder wieder, der schon einmal darin stand.
• Nicht im Verwandten- und Vereinskreis herumfragen. Ihr Name wandert mit.
• Keine Aushänge, weder im Supermarkt noch in einer Dorfgruppe im Netz. Ein Aushang lässt sich abnehmen, ein Bildschirmfoto nicht.

So läuft ein stiller Verkauf bei uns ab

Normalerweise suchen wir den Käufer über vier Wege: hinterlegte Suchprofile, die eigene Website, die Nachbarschaft und Multiplikatoren, also Menschen, die Kontakte weitergeben. Beim stillen Verkauf bleiben die Suchprofile und die gezielte Ansprache passender Menschen, etwa Familien aus der Umgebung, Pendler nach Braunschweig oder Wolfsburg und Rückkehrer. Website und Nachbarschaft fallen weg, und jeder Multiplikator wäre eine Stelle mehr, an der etwas durchsickern kann.

Passt Ihr Haus zu einem Suchprofil, rufen wir die Person einzeln an, ohne Rundschreiben. Jede Besichtigung findet einzeln statt, zu Terminen, die Sie mitbestimmen. Berichte bekommen Sie so oft Sie möchten, auch wenn nichts passiert ist. Nach jeder Besichtigung melden wir uns spätestens am nächsten Werktag. Jeder Interessent wird mit Namen und Datum festgehalten, und diese Liste können Sie jederzeit sehen.

Ohne Anzeige fehlt der Test am Markt, deshalb muss der Preis gut begründet sein

Eine öffentliche Anzeige ist auch ein Test: Wie viele Anfragen in welcher Zeit kommen, sagt etwas darüber, ob der Preis stimmt. Beim stillen Verkauf fällt dieser Test weg. Deshalb schreiben wir die Begründung vorher auf, und Sie können sie Punkt für Punkt prüfen und bestreiten.

Eine aufgeschriebene Begründung ist aber noch keine Rückmeldung vom Markt. Passiert über längere Zeit nichts, sagen wir das im Bericht. Woran wir das messen, stimmen wir vorher mit Ihnen ab: nach welcher Zeit und nach wie vielen Einzelansprachen ohne qualifizierte Anfrage. Qualifiziert heißt: Das Suchprofil passt, die Finanzierung reicht, und die Person will wirklich hinein. Ist diese Grenze erreicht, legen wir Ihnen einen begründeten Vorschlag vor. Infrage kommen ein anderer Preis oder die zweite Stufe, in der Ihre Immobilie öffentlich sichtbar wird. Oder Sie warten bewusst ab.

Der Boden muss stimmen: zwei Bodenrichtwerte für eine Schöninger Lage

Ein Baustein der Begründung ist der Boden. Dafür gibt es den Bodenrichtwert: einen amtlichen Durchschnittswert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er gilt nur für den Boden, nicht für das Haus, und jeweils für eine Bodenrichtwertzone, also ein Gebiet, für das derselbe Wert gilt.

Für die Schöninger Wohnlage Hopfengarten/Brandenburger Straße/Wilhelmstraße/Am Volkspark weist die Bodenrichtwertzone 00400202 zum Stichtag 1. Januar 2026 60 Euro je Quadratmeter aus. Zu den Stichtagen 2023 bis 2025 waren es 50 Euro. Das gilt für die Lage mit Einfamilienhäusern. Die gleichnamige Zone 00400232 für Mehrfamilienhäuser liegt zum selben Stichtag bei 70 Euro. Welche der beiden für Ihr Grundstück gilt, gehört in die Begründung. Die Jerxheimer Zone 00400380 liegt zum selben Stichtag bei 40 Euro (© Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2023, 2024, 2025, 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; abgerufen am 7. Oktober 2026).

Sie wissen noch nicht, ob ein Verkauf überhaupt infrage kommt? Dann lassen Sie uns erst mal reden: zwanzig Minuten am Telefon, unverbindlich. 0176 43943026 (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.

Die Grenze: ohne Anzeige ist der Kreis kleiner, und das kann den Preis kosten

Ein stiller Verkauf kostet Sie unter Umständen Geld. Wie viel, wissen wir vorher nicht.

Bei einem gepflegten Einfamilienhaus mit Garten in einem gefragten Ort können die hinterlegten Suchprofile reichen. Anders bei einem Haus mit Sanierungsstau, an dem lange nichts gemacht wurde, oder bei einer Hofstelle, also einem Bauernhof mit Wohnhaus und Nebengebäuden, für die es nur wenige Käufer gibt. Dort kann der Verzicht auf Anzeigen teuer werden. Alte Häuser sind hier häufig: Im Landkreis Helmstedt haben 68,1 Prozent der Gebäude mit Wohnraum ein Baujahr bis 1979, in Jerxheim sind es 80,4 Prozent (Landesamt für Statistik Niedersachsen, Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022). Das sagen wir im Erstgespräch, auch wenn es gegen den Auftrag spricht.

Danach entscheiden Sie. Ein möglicher Mittelweg ist der Verkauf in zwei Stufen: erst eine vereinbarte Zeit still über die Suchprofile, danach öffentlich sichtbar, aber nur, wenn Sie es sagen. Umgekehrt geht es nicht, denn eine Anzeige lässt sich nicht zurücknehmen. Wird vorher doch etwas bekannt, können Sie die zweite Stufe früher beginnen oder den Verkauf anhalten.

Ein leeres Haus fällt im Dorf ohnehin auf: Rollläden unten, Briefkasten voll, Hecke zu hoch. Von den 3.586 leerstehenden Wohnungen im Landkreis standen 2.274 schon zwölf Monate oder länger leer (gleiche Quelle, gleicher Stichtag). Während des Verkaufs sehen wir regelmäßig nach dem Rechten, auch nach Briefkasten und Garten. Spätestens wenn der Käufer einzieht, weiß es der Ort.

Im Landkreis Helmstedt ist mehr als jede dritte Wohnung vermietet

Wie oft Diskretion mehrere Menschen betrifft, zeigt der Zensus: Im Landkreis Helmstedt wurden zum Stichtag 15. Mai 2022 48.797 Wohnungen gezählt, 18.612 davon vermietet (Landesamt für Statistik Niedersachsen, Zensus 2022). Bei einer vermieteten Wohnung kann zudem das Vorkaufsrecht des Mieters greifen.

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Absatz 1 BGB). Einfach gesagt: Ist aus der Mietwohnung eine Eigentumswohnung geworden, nachdem der Mieter sie bekommen hat, darf er sie beim ersten Verkauf danach an jemand anderen zu denselben Bedingungen kaufen (§ 464 Absatz 2 BGB; nur der erste Verkauf: BGH, Urteil vom 22.06.2007, V ZR 269/06). Das gilt auch bei erst geplanter Aufteilung, nicht aber beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. Steht dem Mieter das Vorkaufsrecht zu, muss ihm der Verkäufer den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen (§ 469 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 577 Absatz 1 Satz 3 BGB). Spätestens nach dem Notartermin erfährt er also davon. Was in Ihrem Mietverhältnis gilt, klären Sie mit einem Fachanwalt für Mietrecht oder dem Notar.

Ihr Zuhause verdient einen Käufer, der es zu schätzen weiß. Wir suchen ihn.

Der erste Schritt kostet nichts: eine schriftliche Werteinschätzung oder ein Erstgespräch, in dem wir sagen, was der Verzicht auf Anzeigen in Ihrem Fall heißt. Bis Sie sich entscheiden, ist nichts unterschrieben. Die Provision, also unser Honorar, nennen wir im Gespräch und begründen sie schriftlich. Der Auftrag endet nach sechs Monaten von selbst, und Sie verlängern nur, wenn Sie zufrieden sind. Den Vertrag bekommen Sie vorab zum Lesen. Was gilt, wenn er ohne Verkauf endet, steht vollständig auf Kosten und Provision.

Werteinschätzung anfordern, rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir rufen am selben Werktag zurück. Okerland Immobilien, Schöninger Stieg 27, 38381 Jerxheim.

Was Sie dazu noch lesen können

Wie wir Käufer finden, ohne auf Anzeigen zu warten: Käufersuche. Der Weg vom Erstgespräch bis nach dem Notartermin: Ablauf. Wo wir arbeiten, von Grasleben bis Jerxheim: Regionen.