Grundstück verkaufen zwischen Elm und Oker: was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, bestimmt den Preis
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Den Preis eines Grundstücks im Landkreis Helmstedt bestimmen vor allem drei Dinge: der Bodenrichtwert der Zone, ob dort gebaut werden darf und ob das Grundstück erschlossen ist. Die Bodenrichtwerte für Wohngebiete und Dörfer reichen im Landkreis Helmstedt von 15 bis 280 Euro je Quadratmeter, Stichtag 1. Januar 2026.[1] Bebaubarkeit und Erschließung klären wir zuerst, und die Werteinschätzung mit schriftlicher Begründung ist kostenlos.
Der Bauplatz neben dem Elternhaus, den der Großvater für den Sohn gekauft hat. Der große Garten, dessen hintere Hälfte ein eigener Bauplatz wäre. Das Haus der Eltern, bei dem die Handwerker nur noch vom Abriss reden. In allen drei Fällen verkaufen Sie die Möglichkeit, hier neu zu bauen.
Was ist Ihr Grundstück heute wert? Die Werteinschätzung ist kostenlos, schriftlich begründet und gehört Ihnen, auch wenn Sie uns nie beauftragen. Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.
Was ein Grundstück im Landkreis Helmstedt besonders macht
Beim Grundstück ist der Bodenrichtwert der Ausgangspunkt der Bewertung. Er ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Boden je Quadratmeter. Der Gutachterausschuss, ein amtliches Gremium von Fachleuten für Grundstückswerte, ermittelt ihn jedes Jahr aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, jeweils für eine Zone mit ähnlicher Lage und Nutzung. Zum 1. Januar 2026 hat der Landkreis Helmstedt 317 solcher Wohn- und Dorflagen.[1]
Wie stark die Zone zählt, zeigt schon Jerxheim, wo unser Büro steht. Die sechs Wohn- und Dorflagen der Gemarkung Jerxheim liegen zwischen 15 und 40 Euro je Quadratmeter.[1] Drei davon und zwei Neubaugebiete in Königslutter am Elm, gerechnet für einen Bauplatz von 700 Quadratmetern:
| Zone, Stichtag 1. Januar 2026 | Bodenrichtwert | Rechenbeispiel: Bodenrichtwert × 700 m² |
|---|---|---|
| Jerxheim, „Siedlung Heeseberg“ (00404020) | 15 €/m² | 10.500 € |
| Jerxheim, Dorfgebiet „Jerxheim (MD)“ (00403304) | 30 €/m² | 21.000 € |
| Jerxheim, Wohnlage „Jerxheim“ (00400380) | 40 €/m² | 28.000 € |
| Königslutter am Elm, „In den Gärten“ (00400140) | 200 €/m² | 140.000 € |
| Königslutter am Elm, „Am Badeholz“ (00400139) | 280 €/m² | 196.000 € |
© Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de
Neu gebaut wird im Landkreis Helmstedt wenig: Von 30.656 Gebäuden mit Wohnraum stammen 1.186 aus dem Jahr 2016 oder später, das sind 3,9 Prozent, so der Zensus 2022, die amtliche Volkszählung, zum Stichtag 15. Mai 2022.[2] Wer hier bauen will, sucht in einem Neubaugebiet oder in einer Baulücke im alten Ort, also auf einem freien Platz zwischen bestehenden Häusern.
Beim Grundstück zählt zuerst die Baureife
Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück der Zone mit festgelegten Merkmalen, zum Beispiel ob es baureif ist. Diese Merkmale stehen bei jeder Zone in BORIS.NI, dem amtlichen Bodenrichtwert-Portal. Baureif heißt: Es darf gebaut werden, und es ist erschlossen.
Gilt ein Bebauungsplan, also ein Plan der Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet, steht darin, was gebaut werden darf, etwa Geschosse, Dachform, überbaubare Fläche, Einfamilien- oder Doppelhaus.[3] Den Plan gibt es bei der Gemeinde oder Samtgemeinde, am Heeseberg bei der Samtgemeinde in Jerxheim.
Gilt keiner, kommt es darauf an, ob das Grundstück im Ortsinneren liegt und ob sich ein Neubau in die Häuser ringsum einfügt.[4] Im Außenbereich, also außerhalb des bebauten Orts, sind vor allem bestimmte Vorhaben erlaubt, etwa für die Landwirtschaft. Ein gewöhnliches Wohnhaus ist dort nur im Einzelfall zulässig.[5]
Wer sichergehen will, stellt eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht des Landkreises Helmstedt, in der Stadt Helmstedt bei der Stadt, und erfährt vorab, ob und was dort gebaut werden darf.[6] Das kostet Gebühr und Zeit, gibt Käufern aber Sicherheit.
Erschlossen heißt: Straße, Wasser, Abwasser und Strom liegen an der Grundstücksgrenze. Fehlt etwas, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Dasselbe gilt für offene Erschließungsbeiträge, also Beiträge an die Gemeinde vor allem für Straßen, Wege und Plätze.[7]
Im Weg stehen können auch Baulasten, Pflichten, die auf dem Grundstück liegen, etwa eine Zufahrt für den Nachbarn freizuhalten. Oder ein alter Öltank im Abrisshaus oder eine frühere Werkstatt; dann lohnt eine Anfrage beim Landkreis, ob die Fläche im Altlastenverzeichnis steht.
Auch der Zuschnitt zählt: Ein schmaler Streifen mit 1.200 Quadratmetern ist weniger wert als ein rechteckiger Platz mit 700. Beim Abrisshaus rechnet der Käufer die Abrisskosten gegen.
So entsteht der Preis für Ihr Grundstück
Wir nehmen den Bodenrichtwert Ihrer Zone mit Zonennummer und Stichtag und passen ihn an Größe, Zuschnitt und Baureife an. Dann prüfen wir ihn an Vergleichspreisen, also an Preisen, die für Bauplätze im Landkreis Helmstedt tatsächlich gezahlt wurden. Fachlich heißt dieser Weg Vergleichswertverfahren, beim unbebauten Grundstück angewandt auf den Boden.[8] Das alles bekommen Sie schriftlich und mit Quellen, als kostenlose Werteinschätzung.
Neben dem Bodenrichtwert entscheiden Baureife, Baulasten und Erschließung über den Preis. Jede offene Frage ist für Käufer ein Risiko, und dafür ziehen sie etwas ab.
Das Ergebnis ist eine Werteinschätzung und kein Gutachten im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung, die festlegt, nach welchen Regeln Gutachter den Wert ermitteln. Wer ein förmliches Gutachten für ein Gericht oder das Finanzamt braucht, braucht einen Sachverständigen.
Diese Unterlagen braucht der Verkauf eines Grundstücks
- Grundbuchauszug (wem das Grundstück gehört, welche Rechte und Lasten eingetragen sind): Amtsgericht Helmstedt, Grundbuchamt
- Flurkarte und Flurstücksnachweis (amtliche Karte der Grenzen und amtliche Beschreibung mit Größe und Lage): Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Katasteramt Braunschweig, Außenstelle Helmstedt
- Auszug aus dem Bebauungsplan: Gemeinde oder Samtgemeinde
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, dem amtlichen Register der Baulasten: Landkreis Helmstedt, Bauaufsicht; im Stadtgebiet Helmstedt die Stadt Helmstedt
- falls gestellt: Bescheid zur Bauvoranfrage
- Bescheinigung über Erschließung und gezahlte Beiträge: Gemeinde
- Anfrage zum Altlastenverzeichnis: Landkreis Helmstedt, untere Bodenschutzbehörde
- beim Teilverkauf, wenn Sie nur einen Teil verkaufen: Vermessung über das Katasteramt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
- je nach Anlass: Erbschein (amtlicher Nachweis, wer geerbt hat) oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (Nachweis, dass das Gericht das Testament eröffnet hat), Vollmacht oder Betreuerausweis
Einen Energieausweis braucht ein unbebautes Grundstück nicht. Steht noch ein Haus darauf, auch eines, das abgerissen werden soll, verlangt das Gesetz grundsätzlich einen; eine Ausnahme für Abrisshäuser kennt das Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG (bis Juli 2026 GEG), nicht.[9]
Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft besorgen wir mit Ihrer Vollmacht. Dafür berechnen wir keine Arbeitszeit, Sie tragen nur die amtlichen Gebühren.
Die häufigsten Anlässe für einen Grundstücksverkauf haben eigene Seiten
- Der Bauplatz liegt im Nachlass: Verkauf aus einer Erbengemeinschaft
- Der Garten ist zu groß geworden, die hintere Hälfte soll ein Bauplatz werden: Altersbedingter Verkauf
- Das gemeinsame Haus wird nicht mehr gebaut: Verkauf bei Trennung
- Sie handeln mit Vollmacht oder als Betreuer: Verkauf bei Betreuung und Vollmacht
- Das alte Haus ist eher Abriss als Sanierung: Verkauf mit Sanierungsstau
Okerland Immobilien verkauft Baugrundstücke, Gartenland und Grundstücke mit einem Haus, das reif für den Abriss ist. Gewerbegrundstücke und der Neubauvertrieb für Bauträger, also Firmen, die Häuser bauen und dann verkaufen, gehören nicht dazu.
Ablauf und Kosten in Kurzfassung
Die ersten Schritte kosten nichts, und Sie unterschreiben dabei nichts. Im Erstgespräch fragen wir nach Ihrem Ziel: dem Preis, einem zügigen Abschluss oder einer Familie aus dem Ort, die hier baut. Daraus wird eine Zielvereinbarung: Nach dem Erstgespräch schreiben wir auf, was Ihnen beim Verkauf wichtig ist, und Sie bekommen es schriftlich. Dann klären wir Baureife und Erschließung und ermitteln die Preisspanne mit Begründung.
Alle dreizehn Schritte bis zur Übergabe stehen unter Ablauf.
Die Provision, also unser Honorar, nennen wir im Erstgespräch und begründen sie schriftlich in der Zielvereinbarung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Wer sie trägt, vereinbaren wir mit Ihnen und halten es im Vertrag fest.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die eine Privatperson kauft, gilt eine gesetzliche Regel. Zahlen Verkäufer und Käufer beide, dann in gleicher Höhe.[10] Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer.[11] Für unbebaute Grundstücke gilt diese Regel nicht. Steht ein Einfamilienhaus darauf, kann sie gelten. Entscheidend ist, ob der Kauf für den Makler erkennbar dem Wohnen eines Haushalts dient.[12]
Der Auftrag endet nach sechs Monaten von selbst. Sie verlängern nur, wenn Sie zufrieden sind. Den Vertrag bekommen Sie vorab zum Lesen. Was gilt, wenn er ohne Verkauf endet, steht vollständig auf der Seite Provision.
Der erste Schritt kostet nichts.
Zur Wahl stehen eine schriftliche Werteinschätzung mit Begründung oder ein Erstgespräch, in dem wir zuerst fragen, was Ihnen wichtig ist. Bis Sie sich entscheiden, ist nichts unterschrieben.
Werteinschätzung anfordern, rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir rufen am selben Werktag zurück.
Quellen (12)
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen: BORIS.NI Bodenrichtwerte, Zonen 00400380, 00403304, 00404020 (Jerxheim), 00400139, 00400140 (Königslutter) und Wohn- und Dorflagen im Landkreis Helmstedt, Stand 01.01.2026, abgerufen am 07.10.2026.
- Landesamt für Statistik Niedersachsen: Zensus 2022, Regionaltabelle „Gebäude und Wohnungen“ (Landkreis Helmstedt), Stand 15.05.2022, abgerufen am 07.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 30 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 34 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 35 BauGB – Bauen im Außenbereich, abgerufen am 09.10.2026.
- Land Niedersachsen (NI-VORIS): § 73 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) – Bauvoranfrage und Bauvorbescheid, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 127 BauGB – Erhebung des Erschließungsbeitrags, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: §§ 24, 40 ImmoWertV – Grundlagen des Vergleichswertverfahrens; Allgemeines zur Bodenwertermittlung, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung Nr. 44/2025: Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz bei Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher (Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24), Stand 06.03.2025, abgerufen am 09.10.2026.