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Was ein Immobilienkauf in Niedersachsen neben dem Kaufpreis kostet.

Stand:

Zum Kaufpreis kommen in Niedersachsen 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, die gesetzlich festgelegten Gebühren für Notar und Grundbuch und, wenn das Exposé eine nennt, die Käuferprovision des Maklers.[1] Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das allein 12.500 Euro Steuer. Viele Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen, also aus Ihrem Ersparten.

Wir erklären hier die allgemeine Lage. Was in Ihrem Fall gilt, sagen Ihnen Notar und Steuerberater.

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Grunderwerbsteuer: in Niedersachsen 5,0 Prozent des Kaufpreises

In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises, und zwar seit dem 1. Januar 2014; zuletzt geprüft haben wir das am 7. Oktober 2026.[1] Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder Hauses anfällt.

Die Bundesländer dürfen den Satz selbst festlegen.[2] Niedersachsen hat 5,0 Prozent festgelegt. Im Grunderwerbsteuergesetz steht ein Bundessatz von 3,5 Prozent.[3] In Niedersachsen gilt er deshalb nicht.[1]

Notar und Steuerberater klären, welcher Betrag im Einzelfall besteuert wird; das Gesetz nennt ihn Gegenleistung. Kaufen Sie in einem Nachbarort in Sachsen-Anhalt, etwa in Hötensleben oder Harbke, gilt der Steuersatz, den das Land Sachsen-Anhalt festlegt. Wie hoch er für Ihren Kauf ist, bestätigen Ihnen Notar oder Steuerberater.

Der Notar meldet den Kauf an das Finanzamt.[4] Das Finanzamt schickt Ihnen den Steuerbescheid.

Ins Grundbuch eingetragen werden Sie in der Regel erst, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass steuerlich nichts dagegen spricht. Das tut es vor allem, wenn die Steuer bezahlt ist.[5] Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung geht an das Grundbuchamt. Das Grundbuch ist das amtliche Register, in dem steht, wem ein Grundstück gehört.

Notar und Grundbuch: gesetzlich festgelegte Gebühren

Die Gebühren für den Notar und für das Grundbuchamt, im Landkreis Helmstedt beim Amtsgericht Helmstedt, stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie hängen vom Kaufpreis ab und sind bei jedem Notar gleich, denn der Notar muss die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren erheben.[6] Dazu kommen drei Einträge im Grundbuch:

  • Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Haus, bis Sie Eigentümer sind.
  • Mit der Eigentumsumschreibung werden Sie als neuer Eigentümer eingetragen.
  • Die Grundschuld ist die Sicherheit für Ihre Bank, wenn Sie finanzieren.

Das Gesetz arbeitet nicht mit Prozenten, sondern mit einer Gebührentabelle: Grundlage ist der Geschäftswert, bei einem Kauf der Kaufpreis, oder der Verkehrswert, wenn dieser höher ist.[7] Aus ihm ergibt sich ein Tabellenwert.[8] Auf diesen Tabellenwert wird je Vorgang ein fester Satz angewendet. Ein Satz von 2,0 bedeutet den doppelten Tabellenwert, 0,5 den halben.

VorgangSatzNummer im Kostenverzeichnis des Gesetzes
Beurkundung des Kaufvertrags, also Vorlesen und Unterschreiben beim Notar2,021100
Eigentumsumschreibung im Grundbuch1,014110
Auflassungsvormerkung0,514150
Grundschuld ohne Grundschuldbrief, wenn Sie finanzieren (bemessen am Grundschuldbetrag)1,014121 (mit Brief: 1,3, Nr. 14120)
Bestellung der Grundschuld beim Notar (Beurkundungsverfahren)1,0, mindestens 60 Euro21200

Die Sätze stammen aus dem Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes.[9] Dazu kommen Gebühren für die Abwicklung des Vertrags durch den Notar, Auslagen und Umsatzsteuer. Eine Prozentzahl nennen wir deshalb nicht, sie läge je nach Finanzierung zu hoch oder zu niedrig. Die verbindliche Summe bekommen Sie beim Notar, oft schon mit dem Entwurf des Kaufvertrags.

Das Bürgerliche Gesetzbuch weist die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch dem Käufer zu.[10] Die Auflassung ist die Erklärung von Verkäufer und Käufer vor dem Notar, dass das Eigentum übergehen soll. Wer welche Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag.

Maklerprovision: wie sie geteilt wird, und warum hier keine Zahl steht

Kaufen Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung als Privatperson und lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, zahlen Käufer und Verkäufer die Provision, also die Vergütung des Maklers, in gleicher Höhe.[11] Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, dürfen Sie höchstens so viel übernehmen, wie er selbst zahlt.[12] Der Maklervertrag braucht in diesen Fällen die Textform.[13] Eine E-Mail genügt.

Eine Pflicht, die Provision zu teilen, gibt es nicht, und auch keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbe gelten die Regeln zur Teilung der Maklerprovision nicht.

Unsere Provision bei Okerland Immobilien nennen wir bewusst nicht auf dieser Seite, denn sie hängt vom Objekt und vom Aufwand ab. Ob Sie als Käufer eine Provision zahlen und wie hoch sie ist, steht im Exposé des jeweiligen Objekts. Das ist die Verkaufsunterlage mit Fotos, Grundriss und Beschreibung. Fällig wird die Provision nur, wenn der Kaufvertrag beim Notar zustande kommt.

Wie wir das gegenüber Eigentümern regeln: Provision

Sie verkaufen, bevor Sie kaufen? Was ist Ihre Immobilie heute wert? Die Werteinschätzung ist kostenlos und schriftlich begründet. Sie behalten sie, auch wenn Sie uns nie beauftragen. → Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.

Ein Rechenbeispiel, ohne Provision

Bei einem angenommenen Kaufpreis von 250.000 Euro für ein Haus im Landkreis Helmstedt fallen in Niedersachsen 12.500 Euro Grunderwerbsteuer an, dazu kommen die Gebühren für Notar und Grundbuch. Die Zahlen sind kein Marktwert und kein Angebot.

PostenAnnahmeBetrag im Beispiel
Grunderwerbsteuer Niedersachsen5,0 Prozent des Kaufpreises12.500 Euro
Notar und Grundbuchgesetzlicher Gebührentarif nach dem Geschäftswert, bei jedem Notar gleichnennt Ihnen der Notar, oft schon mit dem Entwurf
Maklerprovision Käuferseitesteht im Exposé des jeweiligen Objektssteht hier nicht

Je nach Objekt kommen dazu: die Grundschuldbestellung für Ihre Bank, Renovierung, Umzug und bei älteren Häusern Arbeiten, die das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) vorschreibt. Wer mit 250.000 Euro Budget rechnet, sollte also nicht nach Häusern für 250.000 Euro suchen, sondern so, dass Steuer, Notar und Grundbuch noch hineinpassen. Unangenehm wird es, wenn das passende Haus gefunden ist und erst dann auffällt, dass die 12.500 Euro Steuer im Budget fehlen.

Was nach dem Kauf regelmäßig weiterläuft

Nach dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Landkreis Helmstedt zahlen Sie laufend Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll und Schornsteinfeger, die Gebäudeversicherung und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld.

Die Grundsteuer zahlen Sie an Ihre Gemeinde. Ihre Höhe hängt vom Hebesatz ab. Das ist der Faktor, mit dem die Gemeinde die Steuer berechnet, und ihn legt der Gemeinderat fest.

Die Gebäudeversicherung des Verkäufers geht mit dem Eigentum auf Sie über.[14] Sie können sie behalten oder innerhalb eines Monats kündigen.[15] Ob Sie wechseln und ob Elementarschäden mitversichert sein sollen, besprechen Sie mit einem Versicherungsberater. Elementarschäden sind Schäden durch Naturereignisse wie Hochwasser oder Starkregen.

Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie außerdem monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft, das sind alle Eigentümer im Haus zusammen. Davon werden Verwaltung, Hausmeister und Gemeinschaftsstrom bezahlt, dazu die Rücklage, das gemeinsame Geld für spätere Reparaturen. Wie hoch das Hausgeld ist und ob die Rücklage zum Zustand des Hauses passt, steht im Wirtschaftsplan und in den Protokollen der Eigentümerversammlung. Der Wirtschaftsplan ist der Jahresplan der Gemeinschaft für Einnahmen und Ausgaben.

Bei einer Wohnung aus unserem Angebot gehen wir beides vor dem Kauf mit Ihnen durch.

Warum die Nebenkosten im Landkreis Helmstedt in Euro niedriger ausfallen als in Wolfsburg

Der Steuersatz ist in ganz Niedersachsen derselbe, aber er wird auf den Kaufpreis gerechnet. Ein Teil des Unterschieds liegt beim Boden. Das zeigen die Bodenrichtwerte, amtliche Durchschnittswerte für den Boden je Quadratmeter, die jeweils für eine Zone gelten. Eine Zone ist ein Gebiet mit demselben Wert.[16]

Landkreis HelmstedtStadt HelmstedtWolfsburg
Bodenrichtwerte der Wohn- und Dorflagen in Euro je Quadratmeter (01.01.2026)15 bis 28025 bis 155100 bis 450

Bodenrichtwerte: © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; abgerufen am 07.10.2026. Daten bearbeitet: Spannen sind eigene Auswertung der Zonenwerte.

Ein Beispiel mit zwei echten Zonen, Stand 1. Januar 2026: Rechnet man ein Grundstück von 800 Quadratmetern nur mit dem Bodenrichtwert, kostet der Boden in der Zone „Jerxheim“ (00400380, 40 Euro je Quadratmeter) 32.000 Euro, im Wolfsburger Dorfgebiet Barnstorf-Waldhof (Zone 09103018, 100 Euro je Quadratmeter) 80.000 Euro.[16] Barnstorf-Waldhof hat damit den niedrigsten Bodenrichtwert unter den Wohn- und Dorflagen in Wolfsburg.

Zone „Jerxheim“ (00400380)Zone „Barnstorf-Waldhof“, Wolfsburg (09103018)
Bodenrichtwert (01.01.2026)40 Euro je Quadratmeter100 Euro je Quadratmeter
800 Quadratmeter, nur Boden32.000 Euro80.000 Euro
rechnerisch 5,0 Prozent darauf1.600 Euro4.000 Euro

Bodenrichtwerte: © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; abgerufen am 07.10.2026. Daten bearbeitet: Flächen- und Steuerrechnung sowie der Vergleich der Wolfsburger Zonen sind eigene Auswertung der Zonenwerte.

Würde der Boden genau zum Bodenrichtwert verkauft, fielen bei 800 Quadratmetern in der Zone „Jerxheim“ 2.400 Euro weniger Grunderwerbsteuer an als in Barnstorf-Waldhof. Besteuert wird aber immer der tatsächliche Kaufpreis.

Inhaltlich verantwortlich: Paul Probodziak und Niklas Schwerin, Okerland Immobilien.

Der nächste Schritt

Sie interessieren sich für ein Objekt? Nennen Sie uns das Objekt und wann Sie erreichbar sind, wir melden uns am selben Werktag. Rufen Sie uns an unter 0176 43943026 (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr) oder schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de. Nichts Passendes dabei? Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil: Suchauftrag aufgeben

Sie rechnen gerade mit zwei Immobilien, einer zum Kaufen und einer zum Verkaufen? Der erste Schritt kostet nichts: eine schriftliche Werteinschätzung mit Begründung oder ein Erstgespräch, in dem wir zuerst fragen, was Ihnen wichtig ist. Bis Sie sich entscheiden, ist nichts unterschrieben. Die Provision nennen wir im Gespräch und begründen sie schriftlich. Werteinschätzung anfordern, rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir rufen am selben Werktag zurück. Okerland Immobilien, Schöninger Stieg 27, 38381 Jerxheim.

Quellen (16)

  1. Land Niedersachsen (NI-VORIS): Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen vom 17. Dezember 2010 (Nds. GVBl. S. 631), Fassung ab 1. Januar 2014, abgerufen am 07.10.2026.
  2. Bundesministerium der Justiz: Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz – Befugnis der Länder zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer, abgerufen am 09.10.2026.
  3. Bundesministerium der Justiz: § 11 Grunderwerbsteuergesetz – Steuersatz, Abrundung, abgerufen am 09.10.2026.
  4. Bundesministerium der Justiz: § 18 Grunderwerbsteuergesetz – Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden und Notare, abgerufen am 09.10.2026.
  5. Bundesministerium der Justiz: § 22 Grunderwerbsteuergesetz – Unbedenklichkeitsbescheinigung, abgerufen am 09.10.2026.
  6. Bundesministerium der Justiz: § 17 Bundesnotarordnung – Gebühren, abgerufen am 09.10.2026.
  7. Bundesministerium der Justiz: § 47 Gerichts- und Notarkostengesetz – Sache bei Kauf, abgerufen am 09.10.2026.
  8. Bundesministerium der Justiz: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 – Gebührentabelle, abgerufen am 09.10.2026.
  9. Bundesministerium der Justiz: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 – Kostenverzeichnis, Nr. 21100, 21200, 14110, 14120, 14121 und 14150, abgerufen am 09.10.2026.
  10. Bundesministerium der Justiz: § 448 BGB – Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten, abgerufen am 09.10.2026.
  11. Bundesministerium der Justiz: § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien (gilt nach § 656b, wenn der Käufer Verbraucher ist), abgerufen am 09.10.2026.
  12. Bundesministerium der Justiz: § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten, abgerufen am 09.10.2026.
  13. Bundesministerium der Justiz: § 656a BGB – Textform, abgerufen am 09.10.2026.
  14. Bundesministerium der Justiz: § 95 Versicherungsvertragsgesetz – Veräußerung der versicherten Sache, abgerufen am 09.10.2026.
  15. Bundesministerium der Justiz: § 96 Versicherungsvertragsgesetz – Kündigung nach Veräußerung, abgerufen am 09.10.2026.
  16. Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen: BORIS.NI – Bodenrichtwerte Niedersachsen, Jahresstand 2026 (Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0), Stand 01.01.2026, abgerufen am 07.10.2026.