Drei Seiten, drei Preise: Warum die Zahlen für denselben Ort so weit auseinanderliegen
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Portale nennen für denselben Ort verschiedene Preise, weil sie Verschiedenes messen: meist Angebotspreise aus Inseraten, mal für den Ortsteil, mal für die ganze Gemeinde, oft mit älteren Werten. Der amtliche Bodenrichtwert beschreibt dagegen nur den Boden einer Zone. Den Preis, den ein Käufer für ein bestimmtes Haus gezahlt hat, veröffentlicht niemand. Der Gutachterausschuss sammelt alle Kaufverträge, gibt sie aber nur an das Finanzamt weiter und erteilt Auskunft nur bei berechtigtem Interesse.[1]
Sie geben im Internet Ihren Ort ein und bekommen drei Zahlen. Eine Preisseite nennt einen Quadratmeterpreis, eine andere einen deutlich höheren, und im amtlichen Bodenrichtwert-Portal BORIS.NI steht ein Wert, der mit beiden nichts zu tun hat. Keine dieser Zahlen ist im engen Sinn falsch, aber niemand sagt Ihnen, was sie messen.
Vier Zahlen, die ständig verwechselt werden
Der Angebotspreis ist ein Wunsch
Der Angebotspreis steht im Inserat. Er ist das, was ein Verkäufer gern hätte, manchmal mit Spielraum zum Verhandeln, manchmal aus reiner Überzeugung. Ob jemand diesen Preis bezahlt hat, weiß das Inserat nicht. Viele Preisseiten berechnen ihre Durchschnittswerte für einen Ort trotzdem genau aus diesen Angeboten.
Der Bodenrichtwert ist ein Grundstückswert, kein Hauspreis
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Boden, ermittelt vom Gutachterausschuss, einem unabhängigen Gremium aus Fachleuten, aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.[2] Er gilt in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, ohne Gebäude, und jeweils für eine Zone, also ein Gebiet mit demselben Wert. In Niedersachsen ist sein Stichtag der 1. Januar jeden Jahres, das Datum, für das er gilt.[3]
Wer den Bodenrichtwert mit einem Hauspreis je Quadratmeter Wohnfläche vergleicht, vergleicht Äpfel mit Dachziegeln. Der Fehler liegt nahe, weil beide Zahlen „Euro je Quadratmeter“ heißen.
Der Kaufpreis ist die einzige Zahl, die jemand bezahlt hat
Notare schicken jeden Kaufvertrag in Abschrift an den Gutachterausschuss, der daraus eine Kaufpreissammlung führt.[1] Aus diesen Verträgen entstehen die Bodenrichtwerte und die amtlichen Marktberichte.[4] Die Sammlung selbst ist aber nicht öffentlich.[1] Deshalb ist die verlässlichste Zahl zugleich die, die Sie für ein einzelnes Haus nirgends nachlesen können.
Die automatische Schätzung ist ein Rechenmodell
Ein Online-Rechner nimmt Ihre Adresse und ein paar Eckdaten, legt Angebotspreise aus der Umgebung darüber und gibt eine Zahl aus. Er kennt weder den Zustand Ihres Hauses noch die Besonderheiten Ihres Ortes.
Fünf Gründe, warum Preisseiten für denselben Ort verschiedene Zahlen nennen
- Die meisten Preisseiten im Internet werten Inserate aus, nicht das, was gezahlt wurde.
- In einem Dorf werden im Jahr nur wenige Häuser angeboten. Ein großes oder ein sanierungsbedürftiges Haus verschiebt den Durchschnitt deutlich.
- Manche Seiten bilden einen Durchschnitt über ganz unterschiedliche Lagen einer Gemeinde, manche sogar über Wald, Acker und Bauland zusammen.
- Manche Seiten tragen das aktuelle Jahr im Titel und zeigen Werte von vorletztem Jahr.
- Mal wird der Ortsteil gezählt, mal die Gemeinde, mal die Postleitzahl.
Große Unterschiede für denselben Ort sind deshalb keine Seltenheit. Das ist Statistik. Ärgerlich wird es erst, wenn jemand Ihnen so eine Zahl ohne diese Erklärung als Wert Ihres Hauses ausgibt.
Was ist Ihre Immobilie heute wert? Die Werteinschätzung ist kostenlos und schriftlich begründet. Sie gehört Ihnen, auch wenn Sie uns nie beauftragen. Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.
Woran Sie eine verlässliche Zahl erkennen
Vier Fragen reichen, um einen Immobilienpreis aus dem Internet einzuordnen. Bleibt eine davon offen, wissen Sie nicht, was die Zahl misst.
- Wer hat die Zahl erhoben? Ein Gutachterausschuss, ein Statistikamt oder ein Rechenmodell?
- Für welchen Tag gilt sie? Ohne Stichtag ist jede Zahl alt oder neu, je nachdem, was gerade passt.
- Gilt sie für eine Zone oder für einen ganzen Ort?
- Woraus ist sie berechnet? Aus gezahlten Preisen, aus Inseraten oder aus einer Formel?
Ein Beispiel aus Helmstedt: zwei Wohnlagen, ein Ortsname
In der Stadt Helmstedt liegt der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2026 in der Kernstadt an der Dr.-Heinrich-Jasper-Straße bei 115 Euro je Quadratmeter, in der Wohnlage Offleben bei 35 Euro, beides an allen vier Stichtagen von 2023 bis 2026 unverändert.[3] Der eine Wert ist mehr als dreimal so hoch wie der andere, und beide gehören zur selben Stadt. Zum 1. Januar 2026 weist der Gutachterausschuss für die Stadt Helmstedt 91 Zonen in Wohn- und Dorflagen aus, mit Werten von 25 bis 155 Euro je Quadratmeter.[3]
| Zone | Lage | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 00400020 | Dr. Heinrich-Jasper-/Bismark-/Emil-Von-Behring-Str., Wohnbaufläche in der Kernstadt | 115 | 115 | 115 | 115 |
| 00400374 | Offleben, Wohnbaufläche | 35 | 35 | 35 | 35 |
Werte in Euro je Quadratmeter, Stichtag jeweils 1. Januar. © Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2023 bis 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de; abgerufen am 07.10.2026. Daten bearbeitet: Lagenamen sprachlich ergänzt; Zonenzahl, Spanne und Vergleich der Werte sind eigene Auswertung der Zonenwerte.
Eine Preisseite, die für „Helmstedt“ nur einen Wert ausgibt, bildet einen Durchschnitt aus der Kernstadt und Ortsteilen wie Offleben. Für den Eigentümer in der Kernstadt ist diese Zahl zu niedrig, für den in Offleben zu hoch. Stimmen tut sie für niemanden.
Dazu kommt die Bauart. Von den 7.618 Gebäuden mit Wohnraum in Helmstedt ist laut Zensus 2022 nur knapp die Hälfte freistehend, Stichtag 15. Mai 2022.[5] Ein Durchschnittspreis je Quadratmeter über alle Gebäudetypen beschreibt keinen davon.
| Gebäudetyp in der Stadt Helmstedt | Anteil an den Gebäuden mit Wohnraum (Zensus 15.05.2022) |
|---|---|
| freistehendes Haus | 49,8 % |
| gereihtes Haus (Reihenhaus) | 30,3 % |
| Doppelhaushälfte | 16,7 % |
| anderer Gebäudetyp | 3,2 % |
| Gebäude mit Wohnraum insgesamt | 7.618 (100 %) |
Was eine Werteinschätzung für Ihre Immobilie braucht
Keine dieser vier Zahlen sagt allein, was Ihr Haus wert ist. In unsere Werteinschätzung gehen deshalb ein: der Bodenrichtwert der Zone, das Gebäude mit Baujahr und Zustand, die Lage im Ort, tatsächlich erzielte Preise vergleichbarer Objekte und die Nachfrage im Moment. Das Ergebnis ist eine Spanne mit schriftlicher Begründung, in der jede Zahl ihre Quelle und ihren Stichtag hat.
Wir rechnen die Spanne nicht klein, damit schnell verkauft wird. Und wir rechnen sie nicht groß, damit wir den Auftrag bekommen.
Inhaltlich verantwortlich: Paul Probodziak und Niklas Schwerin, Okerland Immobilien.
Die Werteinschätzung ist kostenlos. Wenn Sie sie online anfordern, bekommen Sie sie binnen zwei Werktagen schriftlich, auch wenn Sie gar nicht verkaufen wollen. Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr). Wir rufen am selben Werktag zurück.
Was hinter unseren Zahlen steckt, steht unter Marktdaten.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: § 195 Baugesetzbuch – Kaufpreissammlung (Abs. 1, 4 und 5), abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 196 Baugesetzbuch – Bodenrichtwerte, abgerufen am 09.10.2026.
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen: BORIS.NI – Bodenrichtwerte Niedersachsen, Jahresstände 2023 bis 2026 (Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0), Stand 01.01.2026, abgerufen am 07.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 193 Baugesetzbuch – Aufgaben des Gutachterausschusses (Abs. 5), abgerufen am 09.10.2026.
- Landesamt für Statistik Niedersachsen: Zensus 2022, Regionaltabellen „Gebäude und Wohnungen“ und „Bevölkerung“, Stand 15.05.2022, abgerufen am 07.10.2026.