Wie Ihre Immobilie gezeigt wird. Und was daran echt ist

Bilder entscheiden, ob jemand anruft. Sie entscheiden aber auch, ob jemand nach der Besichtigung enttäuscht wieder geht, weil das Wohnzimmer in der Anzeige größer wirkte. Bei uns gehören professionelle Fotos, ein maßstäblicher Grundriss und ein Exposé, also die Verkaufsunterlage, zu jedem Auftrag, ohne Aufpreis. Wir wollen den Anruf, aber nicht die Enttäuschung. Deshalb haben wir für Bilder Regeln, die strenger sind als das Gesetz: Jedes bearbeitete Bild trägt einen sichtbaren Hinweis, und neben jedem virtuell möblierten Bild steht das Original.

Alles Weitere entscheiden wir je nach Immobilie

Drohnenaufnahmen aus der Luft, einen virtuellen 360-Grad-Rundgang (auch 3D-Rundgang genannt), ein Video bei größeren und höherwertigen Immobilien oder virtuelles Homestaging, also leere Räume am Computer möbliert, gibt es bei uns nicht als festes Paket. Wir empfehlen, was zu Ihrem Haus passt.

Für ein leerstehendes Elternhaus am Heeseberg empfehlen wir etwas anderes als für eine Wohnung in Helmstedt. Endet der Auftrag ohne Verkauf, können Sie Fotos, Grundriss und Exposé zu einem Preis übernehmen, der vor Ihrer Unterschrift im Vertrag steht. Die Bedingungen dafür stehen vollständig auf der Seite Provision.

Gute Fotos brauchen Licht und aufgeräumte Räume

Licht macht beim Foto viel aus: Ein Wohnzimmer nach Westen wirkt am späten Nachmittag am hellsten, ein Garten nach Osten am Morgen.

Vor dem Fototermin lohnt es sich, aufzuräumen: das Wäschegestell, der Zahnputzbecher, die Post auf dem Küchentisch. Das bringt mehr als jede Nachbearbeitung und kostet nichts. Muss vorher ausgeräumt werden, koordinieren wir auf Wunsch die Räumung.

Der maßstäbliche Grundriss beantwortet, was ein Foto offen lässt

Er zeigt, wie die Räume zusammenhängen: Liegt das Bad neben dem Schlafzimmer? Passt das Sofa an die lange Wand?

Alte Pläne aus der Bauakte stimmen dabei nicht immer. Ist irgendwann eine Wand entfernt oder das Dach ausgebaut worden, zeigt der Plan ein anderes Haus. Wer das erst bei der Besichtigung bemerkt, wird misstrauisch. Wer es vorher im Exposé liest, stellt einfach eine Frage.

Das Exposé beschreibt den Zustand, wie er ist, außen und innen getrennt

In ein Exposé gehören die Eckdaten wie Baujahr, Wohnfläche, Zimmerzahl und Grundstück, dazu Fotos, Grundriss und Lage. Den Zustand beschreiben wir außen und innen getrennt.

Pflicht sind in Anzeigen die Angaben aus dem Energieausweis, der zeigt, wie viel Energie ein Haus braucht: die Art des Ausweises, der Energiebedarf oder -verbrauch, womit hauptsächlich geheizt wird, das Baujahr und die Effizienzklasse, eine Art Note für den Energieverbrauch.

Ein sanierungsbedürftiges Haus nennen wir sanierungsbedürftig. Das schreckt niemanden ab, der so etwas sucht. Und es erspart Ihnen Besichtigungen mit Leuten, die so etwas nicht suchen.

Drohne, Rundgang und Homestaging setzen wir nur ein, wo sie Ihrer Immobilie nützen

Eine Luftaufnahme zeigt, wie das Grundstück geschnitten ist und wie es liegt, etwa am Ortsrand mit dem Feld hinter dem Garten oder dem Blick zum Heeseberg. Bei einer Wohnung im zweiten Stock wäre eine Drohne verschwendetes Geld.

Beim 360-Grad-Rundgang bewegt sich der Interessent am Bildschirm selbst durch die Räume. Das lohnt sich bei Interessenten von weiter weg und bei leerstehenden Häusern. Für Sie heißt das: Weniger Fremde gehen durch Ihr Haus. Auch wenn Sie noch im Haus wohnen, zeigen wir auf Wunsch zuerst den Rundgang, damit nur ernsthaft Interessierte zur Besichtigung kommen.

Beim virtuellen Homestaging wird das Foto eines leeren Raums am Computer möbliert. So sehen Interessenten, was hineinpasst, etwa ein Doppelbett mit zwei Nachttischen. Echte Möbel zum Verkauf hineinzustellen, also physisches Homestaging, gehört nicht zu unseren Leistungen. Wenn Sie das möchten, nennen wir Ihnen Dienstleister dafür.

Jedes bearbeitete Bild trägt den Hinweis im Bild, und das Original steht daneben

Seit dem 2. August 2026 verlangt das europäische Recht einen Hinweis, wenn ein Computerprogramm ein Bild künstlich erzeugt oder so verändert, dass es echt wirkt, obwohl es so nicht stimmt (Art. 50 Abs. 4 der EU-Verordnung 2024/1689). Unsere Regeln gehen darüber hinaus und gelten für jedes bearbeitete Bild:

1. Jedes bearbeitete Bild trägt einen sichtbaren Hinweis im Bild selbst, nicht irgendwo in der Bildunterschrift.
2. Neben jedem virtuell möblierten Bild zeigen wir das unbearbeitete Foto desselben Raums.
3. Möbliert wird nur, was leer ist.
4. Ein Mangel wird nicht wegretuschiert. Himmel, Größenverhältnisse und Ausblick bleiben so, wie die Kamera sie gesehen hat.

Helligkeit, Kontrast, Farbe und Zuschnitt gelten nicht als Veränderung, ebenso wenig das Geraderichten „stürzender Linien“, also von Wänden, die auf dem Foto schief nach innen zu kippen scheinen. Ein feuchter Fleck an der Kellerwand bleibt ein feuchter Fleck.

Die Kennzeichnung schützt vor allem Sie. Ein Bild, das eine Eigenschaft vorspiegelt, die es nicht gibt, kann später Ärger mit dem Käufer auslösen. Wie das in einem konkreten Fall rechtlich zu bewerten wäre, ist eine Frage für einen Anwalt. Unsere Regeln sollen verhindern, dass sich diese Frage überhaupt stellt und dass jemand im Flur sagt: „Das sah auf den Fotos anders aus.“

Was ist Ihre Immobilie heute wert? Die Werteinschätzung ist kostenlos, schriftlich begründet und gehört Ihnen, auch wenn Sie uns nie beauftragen. Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.

Zum Energieausweis: In Jerxheim stammen vier von fünf Häusern aus der Zeit bis 1979

Wer verkauft, muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG (bis Juli 2026 GEG, das Gebäudeenergiegesetz). Fehlt der Ausweis, lassen wir ihn erstellen. Die Kosten dafür geben wir ohne Aufschlag weiter.

Im Landkreis Helmstedt ist das selten nur eine Formsache. In Jerxheim haben laut Zensus, der amtlichen Volkszählung, 319 von 397 Gebäuden mit Wohnraum ein Baujahr bis 1979, das sind 80,4 Prozent. 156 Gebäude heizen mit Öl. In der Stadt Helmstedt liegt der Anteil der Gebäude bis Baujahr 1979 bei 78,6 Prozent (Landesamt für Statistik Niedersachsen, Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022).

Für viele dieser Häuser reicht kein Verbrauchsausweis, der aus dem tatsächlichen Verbrauch berechnet wird. Sie brauchen einen Bedarfsausweis, der aus Bauweise und Heiztechnik berechnet wird. Er ist Pflicht bei Wohngebäuden, auf die alles Folgende zutrifft:

• weniger als fünf Wohnungen,
• Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt,
• weder beim Bau noch durch spätere Modernisierung mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht, der damaligen Vorschrift zur Wärmedämmung.

Ein Bedarfsausweis braucht etwas Zeit. Wir planen ihn deshalb gleich zu Beginn ein, nicht erst, wenn der erste Interessent vor der Tür steht.

Sie wollen wissen, wie wir Ihre Immobilie zeigen würden? Der erste Schritt kostet nichts: eine schriftliche Werteinschätzung mit Begründung oder ein Erstgespräch, in dem wir zuerst fragen, was Ihnen wichtig ist. Bis Sie sich entscheiden, ist nichts unterschrieben. Rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir rufen am selben Werktag zurück.