Grundlagen

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Was ein Bodenrichtwert ist – und was er nicht ist

Der häufigste Denkfehler beim Immobilienwert, einmal sauber auseinandergenommen.

Die eine Unterscheidung, auf die es ankommt

Diese beiden Zahlen nebeneinanderzustellen ergibt keinen Sinn. Sie messen verschiedene Dinge und beziehen sich auf verschiedene Flächen.

Was der Bodenrichtwert leistet

• Er ist amtlich. Ermittelt von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen, nicht aus Inseraten.
• Er ist kostenlos einsehbar und für jeden nachprüfbar.
• Er gilt für eine Zone, nicht für Ihr Grundstück. Zwei Straßen weiter kann eine andere Zone gelten.
• Er trägt einen Stichtag. Ohne den ist er wertlos.

Was er nicht leistet

• Er sagt nichts über das Gebäude – nicht über Zustand, Baujahr, Zuschnitt oder Sanierungsstand.
• Er berücksichtigt nicht die Besonderheiten Ihres Grundstücks: Zuschnitt, Hanglage, Baulasten, Erschließung.
• Er ist kein Verkaufspreis. Er ist eine Rechengröße auf dem Weg dorthin.

Vom Bodenrichtwert zum Objektwert

1. Bodenrichtwert der Zone mal Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert.
2. Dazu der Wert des Gebäudes, abgeleitet aus Baujahr, Zustand und Bauweise.
3. Korrekturen für die Besonderheiten des Grundstücks.
4. Abgleich mit tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte im Ort.

Schritt vier ist der, den die Portale nicht leisten können und der die Spanne am Ende auf eine belastbare Größe zusammenzieht. Warum die Portale so weit auseinanderliegen, steht hier.