Mehrfamilienhaus verkaufen zwischen Elm und Oker: Ihr Käufer rechnet, wir rechnen vor
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Wer ein Mehrfamilienhaus im Landkreis Helmstedt kauft, rechnet: Den Preis bildet er aus Miete, Kosten und Zustand des Hauses. Okerland Immobilien rechnet Ihnen diese Rechnung vor, kostenlos und mit schriftlicher Begründung. Verhandelt wird nach dem, was Ihnen wichtig ist, auch wenn das der Umgang mit Ihren Mietern ist.
Vielleicht hat Ihr Vater das Haus mit den drei Wohnungen vierzig Jahre lang selbst verwaltet. Jetzt liegt der Ordner mit den Mietverträgen bei Ihnen, Sie wohnen zwei Autostunden entfernt, und die Mieterin aus dem Erdgeschoss ruft an, weil das Fenster klemmt.
Oder Sie sind selbst der Eigentümer, und mit 74 ist die Verwaltung zu viel geworden. Beides sind gute Gründe zu verkaufen. Und bei beiden hängt mehr am Haus als ein Preis: Menschen, die seit Jahren dort wohnen.
Was ist Ihre Immobilie heute wert? Die Werteinschätzung ist kostenlos, schriftlich begründet und gehört Ihnen, auch wenn Sie uns nie beauftragen. Werteinschätzung anfordern oder rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), Rückruf am selben Werktag.
Was ein Mehrfamilienhaus im Landkreis Helmstedt besonders macht
Mehrfamilienhäuser sind im Landkreis Helmstedt meist kleine Häuser: 3.145 Gebäude haben drei bis sechs Wohnungen, das sind 10,3 Prozent aller Gebäude mit Wohnraum, so der Zensus 2022, die amtliche Volkszählung, zum Stichtag 15. Mai 2022.[1] Neun von zehn Gebäuden mit Wohnraum im Landkreis (90,3 Prozent) gehörten 2022 Privatpersonen. Am Zensus-Stichtag standen 3.586 Wohnungen leer, 2.274 davon seit einem Jahr oder länger.
| Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022[1] | Landkreis Helmstedt | Stadt Helmstedt |
|---|---|---|
| Gebäude mit 3–6 Wohnungen | 3.145 | 1.242 |
| Gebäude mit 7–12 Wohnungen | 584 | 269 |
| Gebäude mit 13 und mehr Wohnungen | 51 | 30 |
| vermietete Wohnungen | 18.612 | 7.038 |
| Leerstandsquote | 7,1 % | 8,4 % |
| Nettokaltmiete im Durchschnitt | 5,42 €/m² | 5,33 €/m² |
Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Heiz- und Nebenkosten, die Leerstandsquote der Anteil leerer Wohnungen. Das sind Mieten aus laufenden Verträgen von 2022, nicht die einer Neuvermietung heute. Aber sie zeigen, womit ein Käufer rechnet, und dass leere Wohnungen hier ein echtes Thema sind.
Ein Käufer wird fragen, wie lange Ihre Wohnungen beim letzten Mieterwechsel leer standen. Wir wollen die Antwort vor ihm kennen.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Boden je Quadratmeter, den der Gutachterausschuss, ein amtliches Gremium von Fachleuten, für eine Zone ermittelt; er ist kein Hauspreis. In Helmstedt gilt für die Innenstadtlage „Gröpern-Braunschweigi“ (Zone 00404012), ein Mischgebiet mit Wohn- und Geschäftshäusern, zum Stichtag 1. Januar 2026 ein Bodenrichtwert von 135 Euro je Quadratmeter, für „Südertor“ (Zone 00404041) 115 Euro.[2]
© Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de
Beim Mehrfamilienhaus zählt der Ertrag
Den Preis eines Mehrfamilienhauses bildet ein Kapitalanleger, also jemand, der mit dem Haus Geld verdienen will, aus drei Fragen: Was bringt das Haus im Jahr, was kostet es, und was muss ich in den nächsten Jahren hineinstecken? Oft rechnet er mit einem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete: die Kaltmiete eines ganzen Jahres mal einen Faktor, der von Lage, Zustand und Risiko abhängt. Wir legen diese Rechnung für Ihr Haus offen und prüfen sie an Vergleichspreisen aus der Region.
Wir bewerten ein Mehrfamilienhaus im Ertragswertverfahren. Von der Jahresmiete, die am Markt für Ihr Haus üblich ist, ziehen wir die Kosten ab, die Sie nicht auf die Mieter umlegen können, und rechnen das Ergebnis über die Jahre um, die das Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann. Dazu kommt der Bodenanteil aus dem Bodenrichtwert der Zone.[3] So können Sie jeden Schritt nachrechnen.
Das Ergebnis ist eine Werteinschätzung und kein Gutachten im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung, die festlegt, nach welchen Regeln Gutachter den Wert ermitteln. Wer ein förmliches Gutachten für ein Gericht oder das Finanzamt braucht, braucht einen Sachverständigen.
Mietverträge, Kosten und Zustand lesen wir vor dem Käufer
Die Mietverträge sind das wichtigste Dokument, und wir lesen jeden einzelnen: Miethöhe, Mietbeginn, Nachträge, Kaution. Wir achten auf Staffel- oder Indexmiete, also Mieten, die in festen Stufen oder mit den Verbraucherpreisen steigen, und auf Sonderregeln wie ein Wohnrecht, das Recht einer Person, dort zu wohnen. Eine Wohnung, die seit 1998 zu derselben Miete vermietet ist, rechnet ein Käufer anders als eine, die letztes Jahr neu vermietet wurde. Er sieht darin beides: Spielraum und Arbeit.
Dann kommen die Kosten, also Nebenkosten, nicht umlegbare Kosten und die Instandhaltung der letzten Jahre, und der Zustand: Dach, Fassade, Leitungen und vor allem die Heizung. Eine Zentralheizung von 1995 ist für einen Käufer eine Ausgabe, die absehbar auf ihn zukommt. Deshalb gehört der Energieausweis für das Gesamtgebäude von Anfang an in die Unterlagen.
Was wir nicht tun: Häuser verwalten, leere Wohnungen vermieten, Portfolios (mehrere Häuser als Paket) oder reine Gewerbeobjekte verkaufen. Steckt im Erdgeschoss ein Laden, klären wir zu Beginn, ob das Haus zu uns passt.
Diese Unterlagen braucht der Verkauf eines Mehrfamilienhauses
- Grundbuchauszug (wem das Haus gehört, welche Rechte und Lasten eingetragen sind): Amtsgericht Helmstedt, Grundbuchamt
- Flurkarte (amtliche Karte der Grundstücksgrenzen): Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Katasteramt Braunschweig, Außenstelle Helmstedt
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, dem Register der Pflichten, die auf dem Grundstück liegen: Landkreis Helmstedt, Bauaufsicht; im Stadtgebiet Helmstedt die Stadt Helmstedt
- Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung je Wohnung
- alle Mietverträge mit Nachträgen und eine Mieterliste mit Miete, Mietbeginn und Kaution
- Nebenkostenabrechnungen und Aufstellung der Instandhaltungen der letzten Jahre
- Energieausweis für das Gesamtgebäude (zeigt, wie viel Energie das ganze Haus braucht) nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG (bis Juli 2026 GEG)[4]
- je nach Anlass: Erbschein (amtlicher Nachweis, wer geerbt hat) oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, Vollmacht oder Betreuerausweis
Was fehlt, besorgen wir mit Ihrer Vollmacht. Dafür berechnen wir keine Arbeitszeit, Sie tragen nur die amtlichen Gebühren.
Ihre Mieter behalten ihre Verträge
Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer tritt in die Mietverträge der Mieter ein, die schon in ihren Wohnungen wohnen.[5] Ob und wann sie vom Verkauf erfahren, entscheiden Sie. Besichtigungen stimmen wir rechtzeitig mit Ihren Mietern ab und legen die Einzeltermine möglichst auf wenige Tage, damit niemand dreimal die Wohnung aufräumen muss.
Typische Anlässe für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses haben eigene Seiten
- Keiner der Erben will Vermieter werden: Verkauf aus einer Erbengemeinschaft
- Die Verwaltung ist im Alter zu viel geworden: Altersbedingter Verkauf
- Die Mieter sollen bleiben: Vermietete Immobilie verkaufen
- Sie handeln mit Vollmacht oder als Betreuer: Verkauf bei Betreuung und Vollmacht
- Dach und Heizung sind seit Jahrzehnten unangetastet: Verkauf mit Sanierungsstau
Ablauf und Kosten in Kurzfassung
Werteinschätzung und Erstgespräch kosten nichts, und Sie unterschreiben dabei nichts. Im Erstgespräch klären wir Ihr Ziel: den Preis, einen zügigen Verkauf oder einen Käufer, der die Mieter behält. Daraus wird eine Zielvereinbarung: Nach dem Erstgespräch schreiben wir auf, was Ihnen beim Verkauf wichtig ist, und Sie bekommen es schriftlich. Dann lesen wir Mietverträge und Abrechnungen und ermitteln die Preisspanne mit Begründung.
Vor dem Notar prüfen wir die Bonität des Käufers, also ob er den Kaufpreis bezahlen kann, mit einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank. Alle dreizehn Schritte bis zur Übergabe mit Protokoll und Zählerständen stehen unter Ablauf.
Die Provision, also unser Honorar, nennen wir im Erstgespräch und begründen sie schriftlich in der Zielvereinbarung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Bei Mehrfamilienhäusern können Verkäufer und Käufer frei vereinbaren, wer welchen Teil trägt, denn die gesetzlichen Vorgaben zur Aufteilung der Provision gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft.[6]
Der Auftrag endet nach sechs Monaten von selbst. Sie verlängern nur, wenn Sie zufrieden sind. Den Vertrag mit unserem Vorschlag zur Aufteilung bekommen Sie vorab zum Lesen. Was gilt, wenn er ohne Verkauf endet, steht vollständig auf der Seite Provision.
Der erste Schritt kostet nichts.
Zur Wahl stehen eine schriftliche Werteinschätzung mit Begründung oder ein Erstgespräch, in dem wir zuerst fragen, was Ihnen wichtig ist. Bis Sie sich entscheiden, ist nichts unterschrieben.
Werteinschätzung anfordern, rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir rufen am selben Werktag zurück.
Quellen (6)
- Landesamt für Statistik Niedersachsen: Zensus 2022, Regionaltabelle „Gebäude und Wohnungen“ (Landkreis Helmstedt, Stadt Helmstedt), Stand 15.05.2022, abgerufen am 07.10.2026.
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen: BORIS.NI Bodenrichtwerte, Zonen 00404012 (Gröpern-Braunschweigi) und 00404041 (Südertor), Stadt Helmstedt, Stand 01.01.2026, abgerufen am 07.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 27 ImmoWertV – Grundlagen des Ertragswertverfahrens, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 79 GModG – Grundsätze des Energieausweises (Abs. 2: Ausweis für das Gebäude), abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete, abgerufen am 09.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz: §§ 656b, 656c BGB – Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d; Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, abgerufen am 09.10.2026.