Vermietete Wohnung verkaufen, wenn der Mieter bleibt

Für Eigentumswohnung und Haus: Gesetz, Käufer, Fristen und was im Landkreis Helmstedt gilt. Stand: 09.10.2026 · Niklas Schwerin, Okerland Immobilien, Jerxheim

Der Mieter wohnt seit Jahren in der Wohnung, die Miete kommt pünktlich, und jetzt soll verkauft werden. Sie können eine vermietete Wohnung verkaufen, ohne dass der Mieter ausziehen muss: Wer kauft, tritt in den Mietvertrag ein^[1].

Für Ihren Verkauf sind damit vier Fragen offen: ob Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht hat, also anstelle Ihres Käufers kaufen darf, wer kauft, was der Mieter wann erfährt und was die Immobilie mit diesem Mietvertrag wert ist. Das gilt für Eigentumswohnung und Haus (was beim Verkauf einer Eigentumswohnung dazukommt).

Das Gesetz nennt die Regel „Kauf bricht nicht Miete“. Absatz 1 von § 566 BGB lautet:

„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ (§ 566 Absatz 1 BGB)^[1]

Nach dem Verkauf können Sie noch für den Käufer einstehen müssen

Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haften Sie dem Mieter für den Schaden wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 S. 1 BGB)^[1].

„Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.“^[1]

Diese Haftung endet, wenn Sie selbst dem Mieter den Eigentumswechsel mitteilen und der Mieter nicht zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist (§ 566 Abs. 2 S. 2 BGB)^[1].

Hat der Mieter eine Kaution gezahlt, tritt der Käufer in die damit verbundenen Rechte und Pflichten ein. Bekommt der Mieter die Kaution am Ende des Mietverhältnisses vom Käufer nicht zurück, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB)^[2]. Was das für Ihren Kaufvertrag heißt, klären Notar oder Fachanwalt für Mietrecht.

Vier Fragen, bevor Sie die vermietete Wohnung verkaufen

Die erste Frage ist die wichtigste, weil an ihr Vorkaufsrecht und Sperrfrist hängen.

1. Wurde das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt (Umwandlung)? Dann kann Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht haben, und für Käufer, die einziehen wollen, eine Sperrfrist gelten, also eine Wartezeit, bevor sie wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen^[3][4]. Klären lässt sich das mit Mietvertrag und Grundbuchauszug (Abschrift des Grundbuchs mit Eigentümern und Rechten); das Grundbuch führt im Landkreis Helmstedt das Amtsgericht Helmstedt^[5].
2. Wer soll kaufen: ein Kapitalanleger (kauft, um zu vermieten), ein Selbstnutzer (will einziehen) oder der Mieter?
3. Was erfährt der Mieter wann, und wie laufen die Besichtigungen?
4. Was ist die Immobilie mit diesem Mietvertrag wert?

Was tun, wenn der Mieter nicht ausziehen will?

Der Mieter muss nicht ausziehen, damit Sie die vermietete Wohnung verkaufen können: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB)^[1]. Kündigen kann ein Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB)^[6]. Wer verkaufen will, weil der Mietvertrag eine angemessene Verwertung verhindert, kann nur bei erheblichen Nachteilen kündigen^[6].

Ausgeschlossen ist die Kündigung wegen Verwertung, wenn die Wohnung im Zusammenhang mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft werden soll (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)^[6]. Ein Auszug im Einvernehmen ist möglich. Ob in Ihrem Fall gekündigt werden kann und wie der Vertrag zum Auszug aussieht, klärt ein Fachanwalt für Mietrecht.

Wer selbst einziehen will, kann erst nach dem Eigentumswechsel und mit Frist kündigen

Ein Käufer, der selbst einziehen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen, aber erst als Eigentümer. Eigenbedarf heißt: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)^[6]. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung ins Grundbuch; die Einigung allein genügt nicht (§ 873 Abs. 1 BGB)^[7]. Dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c Abs. 1 BGB)^[8], und der Mieter kann wegen einer Härte widersprechen (§ 574 BGB)^[9].

Nach einer Umwandlung kommt eine Wartezeit dazu, die Sperrfrist. Wurde eine Wohnung erst nach der Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs oder weil der Mietvertrag eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert, frühestens drei Jahre nach der Veräußerung kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB)^[4]. War die Wohnung schon vor der Vermietung eine Eigentumswohnung, gilt diese Sperrfrist nicht^[4].

Frist	Was läuft	Norm
Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats; für den Vermieter nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung je drei Monate länger (daraus ergeben sich etwa drei, sechs oder neun Monate; eigene Ableitung)	gesetzliche Kündigungsfrist, auch für den Käufer nach dem Eigentumswechsel	§ 573c Abs. 1 S. 1, 2 BGB[8]
drei Jahre seit der Veräußerung	Sperrfrist für Eigenbedarf und Verwertung, wenn nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde	§ 577a Abs. 1 BGB[4]
drei Jahre, entsprechend	Verkauf vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer, die nicht derselben Familie oder demselben Haushalt angehören	§ 577a Abs. 1a BGB[4]
fünf Jahre	Sperrfrist in den Gebieten des § 3 NMiSchuV, darunter Braunschweig und Wolfsburg; keine Gemeinde des Landkreises Helmstedt; die Regel gilt bis 31.12.2031	§ 577a Abs. 2 BGB · § 3 NMiSchuV[4][10][11]
zwei Monate nach Empfang der Mitteilung über den Kaufvertrag	Ausübung des Vorkaufsrechts durch schriftliche Erklärung des Mieters	§ 577 Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB · § 469 Abs. 2 S. 1 BGB[3][12]

Grafik: Okerland Immobilien. Inhalt: §§ 573, 573c, 577a, 873 BGB, § 3 NMiSchuV, Stand 09.10.2026.

Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nur nach einer Umwandlung, und nur beim ersten Verkauf

Vorkaufsrecht heißt: Der Mieter darf anstelle Ihres Käufers kaufen, zu den Bedingungen, die mit dem Käufer vereinbart waren (§ 464 Abs. 2 BGB)^[13]. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an seiner Wohnung nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und sie an einen Dritten verkauft wird. Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige besteht es nicht (§ 577 Abs. 1 BGB)^[3].

Das Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, auch wenn es bei diesem ersten Verkauf ausgeschlossen war (BGH, Urteil vom 22.06.2007, V ZR 269/06)^[14]. Der Mieter muss schriftlich gegenüber dem Verkäufer erklären, dass er kauft (§ 577 Abs. 3 BGB)^[3], und zwar innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 S. 3, § 469 Abs. 2 S. 1 BGB)^[3][12].

#	Frage	Ja	Nein	Beleg
1	Ist die Immobilie in Wohnungseigentum aufgeteilt, oder soll sie aufgeteilt werden?	weiter mit 2	kein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB (z. B. Haus ohne Aufteilung)	§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB[3]
2	Wurde das Wohnungseigentum erst begründet, nachdem der Mieter die Wohnung bekommen hatte (oder soll es so begründet werden)?	weiter mit 3	kein Vorkaufsrecht	§ 577 Abs. 1 S. 1 BGB[3]
3	Ist es der erste Verkauf nach der Umwandlung?	weiter mit 4	kein Vorkaufsrecht, auch wenn es beim ersten Verkauf ausgeschlossen war	BGH V ZR 269/06, Leitsätze a und b[14]
4	Verkaufen Sie an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen?	kein Vorkaufsrecht	Vorkaufsrecht besteht: Mitteilung des Kaufvertrags mit Unterrichtung über das Vorkaufsrecht, zwei Monate Frist, schriftliche Erklärung, Kauf zu denselben Bedingungen	§ 577 Abs. 1 S. 2, Abs. 2, 3 · § 469 Abs. 2 S. 1 · § 464 Abs. 2 BGB[3][12][13]

Grafik: Okerland Immobilien. Inhalt: §§ 464, 469, 577 BGB, BGH V ZR 269/06, Stand 09.10.2026.

Beim vermieteten Haus gelten dieselben Grundsätze, mit zwei Unterschieden

Kauf bricht nicht Miete gilt auch, wenn Sie ein Haus mit Mietern verkaufen^[1]. Bei einem vermieteten Haus, das nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, spielt die Sperrfrist nur in bestimmten Fällen eine Rolle: wenn das Haus nach der Vermietung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer verkauft wird (§ 577a Abs. 1a BGB)^[4]. Gehören die Käufer derselben Familie oder demselben Haushalt an, gilt sie nicht. Ein Vorkaufsrecht des Mieters gibt es bei einem Haus ohne bestehende oder geplante Aufteilung in Wohnungseigentum nicht (§ 577 Abs. 1 BGB)^[3]. Ob Ihr Verkauf unter eine dieser Regeln fällt, klärt ein Fachanwalt für Mietrecht. Mehr unter ein Haus mit mehreren Mietern verkaufen.

Thema	vermietete Eigentumswohnung	vermietetes Haus ohne Aufteilung	Norm
Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter	ja	ja	§ 566 Abs. 1 BGB[1]
Haftung wie ein Bürge, Kaution	ja	ja	§ 566 Abs. 2 S. 1, § 566a BGB[1][2]
Vorkaufsrecht des Mieters	nur nach Umwandlung, nur beim ersten Verkauf danach	nein	§ 577 Abs. 1 BGB · BGH V ZR 269/06[3][14]
Sperrfrist für Eigenbedarf und Verwertung	nach Umwandlung drei Jahre (in Braunschweig und Wolfsburg fünf)	nur bei Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer, nicht bei Familie oder Haushalt (dann drei Jahre, in Braunschweig und Wolfsburg fünf)[4][10]	§ 577a Abs. 1, 1a, 2 BGB · § 3 NMiSchuV[4][10]
eigene Seite für die Objektart	Eigentumswohnung verkaufen	ein Haus verkaufen; mehrere Wohnungen: Mehrfamilienhaus verkaufen	—

Besichtigungen muss Ihr Mieter nach Ankündigung ermöglichen

Plant der Vermieter einen Verkauf, muss der Mieter Besichtigungen nach vorheriger Ankündigung grundsätzlich ermöglichen. Der BGH leitet das als Pflicht aus dem Mietvertrag ab, wenn es einen konkreten sachlichen Grund gibt, etwa den beabsichtigten Verkauf (Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21)^[15]. Ausnahmen sind möglich, wenn dem Mieter schwerwiegende Gesundheitsgefahren drohen^[15].

Für den Mieter bleibt es unangenehm, wenn Fremde durch sein Wohnzimmer gehen. Häufigkeit und Vorlauf nennt der Leitsatz nicht; im Streitfall klärt das ein Fachanwalt für Mietrecht. Was Ihr Mieter wann erfährt, zeigt die Tabelle.

Wann	Was der Mieter erfährt	Beleg
vor jeder Besichtigung	vorherige Ankündigung	BGH VIII ZR 420/21[15]
nach dem Kaufvertrag, nur wenn ein Vorkaufsrecht besteht	Inhalt des Kaufvertrags, verbunden mit der Unterrichtung über sein Vorkaufsrecht; danach zwei Monate Frist	§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 2 S. 1 BGB[3][12]
nach dem Eigentumswechsel	Mitteilung durch Sie; Voraussetzung, damit Ihre Haftung wie ein Bürge enden kann	§ 566 Abs. 2 S. 2 BGB[1]

Was der Mietvertrag am Preis ändert, zeigt die Rechnung des Käufers

Der Verkehrswert, also der Marktwert, richtet sich nach § 194 BauGB auch „nach den rechtlichen Gegebenheiten“^[16]. Dazu gehört, dass der Käufer Ihren Mietvertrag übernimmt^[1]. Eine Faustregel in Prozent kennt Ihren Vertrag nicht.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung rechnet jede Käufergruppe anders. Ein Kapitalanleger rechnet mit der Nettokaltmiete aus dem laufenden Vertrag, der Miete ohne Nebenkosten und Heizung; ein Selbstnutzer mit Kündigungsfrist und gegebenenfalls Sperrfrist. Welche Gruppe den besseren Preis zahlt, ist eine Rechenaufgabe für jede Immobilie einzeln.

Wer kauft	Womit er rechnet	Was der Mietvertrag für ihn bedeutet	Beleg
Kapitalanleger (kauft, um zu vermieten)	mit der Miete aus dem laufenden Vertrag	er tritt in den Vertrag ein; die vereinbarte Miete ist seine Einnahme	§ 566 Abs. 1 BGB[1]
Selbstnutzer (will einziehen)	mit dem Einzug	kündigen erst als Eigentümer, nur mit Eigenbedarf, mit Kündigungsfrist, nach Umwandlung mit Sperrfrist; der Mieter kann wegen Härte widersprechen	§ 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 1, § 577a, § 574 BGB[6][8][4][9]
der Mieter selbst	bleibt wohnen und wird Eigentümer	kein Eigenbedarf nötig; ein freiwilliges Angebot ist unabhängig vom gesetzlichen Vorkaufsrecht; Kaufvertrag beim Notar	§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB[17]

Rechenbeispiel mit Beispielwerten: dieselbe Wohnung, zwei Mietverträge

Posten	Vertrag A	Vertrag B	Rechenweg
Wohnfläche (Beispiel)	70 m²	70 m²	—
Nettokaltmiete je m²	5,42 € (Durchschnitt der laufenden Verträge im Landkreis Helmstedt, Zensus 15.05.2022[18])	6,42 € (Beispiel: 1 € mehr)	—
Nettokaltmiete im Monat	379,40 €	449,40 €	70 × Miete je m²
Nettokaltmiete im Jahr	4.552,80 €	5.392,80 €	× 12
Unterschied im Jahr	—	840,00 €	5.392,80 − 4.552,80

Vereinfachtes Beispiel; die Zensus-Miete ist ein Durchschnitt laufender Verträge, keine heutige Marktmiete. Ein Kapitalanleger setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, und wie stark ein Unterschied den Preis bewegt, hängt auch von Zustand und Lage ab.

Was ist Ihre vermietete Wohnung mit diesem Mietvertrag wert? Die Werteinschätzung ist kostenlos, schriftlich begründet und gehört Ihnen. → kostenlose Werteinschätzung anfordern

Was das im Landkreis Helmstedt bedeutet: drei Jahre Sperrfrist, in Braunschweig und Wolfsburg fünf

Im Landkreis Helmstedt beträgt die Sperrfrist nach einer Umwandlung drei Jahre: Keine seiner 23 Gemeinden steht in § 3 der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung (Fassung ab 04.12.2025, gilt bis 31.12.2031)^[4][10][11]. Die Verordnung verlängert die Frist in bestimmten Städten und Gemeinden auf fünf Jahre, darunter Braunschweig und Wolfsburg^[10]. Stolperfalle beim Lesen: „Leer (Ostfriesland)“ steht auf der Liste, Lehre bei Braunschweig nicht^[10].

Vermietet wird im Landkreis ungleich: In der Stadt Helmstedt waren zum Zensus-Stichtag 15.05.2022 7.038 von 14.645 Wohnungen vermietet, fast jede zweite (48,1 %, eigene Berechnung); in Rennau waren es 49 von 350 (14,0 %)^[18].

Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022^[18]. Anteil an allen Wohnungen einschließlich Leerstand; Miete = Durchschnitt laufender Verträge (Bestandsmiete), keine Marktmiete; kleine Werte geheimhaltungsbedingt gerundet.

Das Grundbuch aller 23 Gemeinden des Landkreises führt das Amtsgericht Helmstedt^[19][20][5], die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig^[21][22]. Ein Bodenrichtwert ist der Wert des Bodens je Quadratmeter, als wäre er unbebaut (§ 196 Abs. 1 S. 2 BauGB)^[23], kein Hauspreis. Zum Stichtag 01.01.2026 reichen die Bodenrichtwerte der 317 Wohn- und Dorflagen im Landkreis Helmstedt von 15 €/m² bis 280 €/m²^[22]. Zu den Orten: Immobilienmakler für die Orte im Landkreis.

Stelle / Regel	Rolle beim Verkauf mit Mieter	Beleg
Amtsgericht Helmstedt, Grundbuchamt (Stobenstraße 5, 38350 Helmstedt)	führt das Grundbuch für alle 23 Gemeinden; Grundbuchauszug für die Prüfung, ob Wohnungseigentum besteht; trägt den Käufer als Eigentümer ein	§ 1 Abs. 1 GBO · Anlage 1 Nr. 32 NJG[20][19][5]
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig (Geschäftsstelle beim LGLN)	ermittelt die Bodenrichtwerte, auch für Braunschweig und Wolfsburg	[21][22]

Zone	Lagebezeichnung (amtlich)	Gemarkung	€/m²	Stichtag
00404020	Siedlung Heeseberg	Jerxheim	15	01.01.2026
00400139	Königslutter - NBG Am Badeholz	Königslutter	280	01.01.2026
317 Wohn- und Dorflagen im Landkreis	Median (eigene Auswertung)	—	70	01.01.2026

© Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2026, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de. Daten bearbeitet: Auswahl der Zonen; Zonenzahl und Median sind eigene Auswertung der Zonenwerte.

Wo wir hineinkommen: Wir klären vorab, was Ihr Mieter wann erfährt, und begründen den Wert schriftlich

Ob und wann Ihr Mieter vom Verkauf der vermieteten Wohnung erfährt und wie Besichtigungen mit ihm abgestimmt werden, klären wir vorab (alles zum Verkauf mit Okerland). Das steht in der Zielvereinbarung: Nach dem Erstgespräch schreiben wir auf, was Ihnen beim Verkauf wichtig ist, und Sie bekommen es schriftlich. Auch still verkaufen, ohne öffentliche Anzeige geht. Wir suchen den Käufer, statt auf ihn zu warten: den Kapitalanleger, den Selbstnutzer oder Ihren Mieter selbst, je nachdem, für wen Ihre Rechnung aufgeht.

Grundlage ist die kostenlose Werteinschätzung: eine schriftlich begründete Preisspanne, auch ohne Verkaufsabsicht. Sie legt die Zahlen offen, mit Quellen und Stichtag. Die Werteinschätzung verantwortet Niklas Schwerin, die Besichtigungen Paul Probodziak, mit Rückmeldung nach jedem Termin.

Mietrechtsberatung, Vermietung und Verwaltung machen wir nicht; dafür ist ein Fachanwalt für Mietrecht da. Die Provision nennen wir im Erstgespräch und begründen sie schriftlich in der Zielvereinbarung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

So läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung bei Okerland Immobilien ab

Am Anfang sprechen wir über Ihre Ziele. Nach der Zielvereinbarung sehen wir uns die Wohnung an und begründen die Preisspanne schriftlich. Sie entscheiden. Bis hierher kostet nichts und ist nichts unterschrieben.

Erst danach folgen Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und Berichte, so oft Sie möchten. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB)^[17]. Der Ablauf Schritt für Schritt.

Unterlage	Hinweis beim Verkauf mit Mieter
Mietvertrag mit allen Nachträgen	zeigt die Miete und den Beginn der Überlassung, wichtig für Fristen und Vorkaufsrecht
letzte Nebenkostenabrechnung	gehört bei vermieteten Objekten zu den Verkaufsunterlagen
Nachweis über die Kaution	der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB)[2]
Grundbuchauszug	zeigt, ob Wohnungseigentum besteht; im Landkreis Helmstedt beim Amtsgericht Helmstedt (Grundbuchamt)[5]
bei Wohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle	Details unter Eigentumswohnung verkaufen
Flurkarte, Baulastenauskunft, Wohnflächenberechnung, Grundrisse	für jeden Verkauf; fehlende Unterlagen besorgen wir mit Ihrer Vollmacht
Energieausweis	lassen wir erstellen; wir stellen ihn nicht selbst aus

Sie müssen nicht alles selbst zusammensuchen. Wir prüfen, was vorhanden ist, und besorgen den Rest mit Ihrer Vollmacht. Dafür berechnen wir keine Arbeitszeit, Sie tragen nur die amtlichen Gebühren.

Der Auftrag endet nach sechs Monaten von selbst, Sie verlängern nur, wenn Sie zufrieden sind. Den Vertrag bekommen Sie vorab zum Lesen. Was gilt, wenn er ohne Verkauf endet, steht vollständig in den Provisionsbedingungen.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Bekomme ich weniger Geld, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufe?

Das hängt von Ihrem Mietvertrag ab und davon, wer kauft; eine feste Prozentzahl gibt es nicht. Der Verkehrswert richtet sich auch nach den rechtlichen Gegebenheiten (§ 194 BauGB)^[16], und der Käufer übernimmt Ihren Mietvertrag (§ 566 Abs. 1 BGB)^[1]. Ein Kapitalanleger rechnet mit der vereinbarten Miete, ein Selbstnutzer mit Kündigungsfrist und gegebenenfalls Sperrfrist. Was das für Ihre Wohnung heißt, zeigt die kostenlose Werteinschätzung mit schriftlicher Begründung.

Soll ich warten, bis die Wohnung frei ist?

Sie müssen nicht warten: Verkaufen geht auch mit Mieter, und solange er wohnt, läuft die Miete weiter^[1]. Kündigen können Sie nur mit einem berechtigten Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB)^[6]; ob es vorliegt, prüft ein Fachanwalt für Mietrecht. Was Ihre Wohnung mit diesem Mietvertrag wert ist, zeigt die kostenlose Werteinschätzung mit schriftlicher Begründung.

Kann ich die Wohnung meinem Mieter verkaufen?

Ja. Sie können sie ihm anbieten, unabhängig davon, ob er ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat. Der Kaufvertrag wird wie jeder Grundstückskaufvertrag beim Notar beurkundet (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB)^[17]. Ob der Verkauf an Ihren Mieter infrage kommt, besprechen wir im Erstgespräch. Grundlage ist dieselbe schriftlich begründete Werteinschätzung wie bei jedem anderen Käufer.

Darf ich eine geerbte vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Stirbt der Vermieter, geht sein Vermögen mit dem Erbfall als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB)^[24]; dazu gehört auch die vermietete Wohnung. Verkaufen Sie, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein^[1]. Welche Nachweise Sie für den Verkauf brauchen, lesen Sie unter Erbschein und Grundbuch nach dem Erbfall; haben mehrere geerbt, unter wenn mehrere geerbt haben.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich die vermietete Wohnung verkaufe?

Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG)^[25]; was das für Sie heißt, klärt Ihr Steuerberater.

Ich wohne weit weg. Geht der Verkauf trotzdem?

Ja. Erstgespräch und Zielvereinbarung gehen am Telefon oder per Video. Vor Ort übernehmen wir alle Besichtigungen und besorgen die Unterlagen mit Ihrer Vollmacht. Berichte bekommen Sie, so oft Sie möchten. Den Notartermin können Sie notfalls über eine Vollmacht oder bei einem Notar in Ihrer Nähe wahrnehmen; das stimmen wir mit dem Notar ab.

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In dieser Lage sind meist zwei Fragen offen: Was ist die Immobilie wert, und was ist als Nächstes zu klären? Damit fangen wir an, mit einer schriftlichen Werteinschätzung und einem Gespräch, auf Wunsch mit allen Beteiligten. Rechts- und Steuerfragen klären Sie mit Notar, Anwalt oder Steuerberater, alles rund um die Immobilie übernehmen wir. Rufen Sie uns an (Montag bis Freitag, 9 bis 17 Uhr), wir rufen am selben Werktag zurück, oder schreiben Sie an info@okerland-immobilien.de.

Ihr nächster Schritt: kostenlose Werteinschätzung anfordern oder über das Kontaktformular. Telefon 0176 43943026. Okerland Immobilien, Schöninger Stieg 27, 38381 Jerxheim.